При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является «титульное страхование». В обычной ситуации оно не является обязательным, однако если , то банк может потребовать оформлять такой страховой полис. В противном случае ставка по кредиту будет автоматически повышена и в конечном итоге клиент больше потеряет, чем сэкономит.
Титульное страхование недвижимости – это страховка клиента от вероятного варианта потери права собственности на жилье. Так как подобный вид страхования актуален именно при покупке квартиры, его также иногда называют страхование сделки.
Покупатель может на уже приобретенную недвижимость по разным причинам, большая часть из которых относится к мошенническим схемам. Сделать это можно только через суд, но когда дело до него доходит, обращаться в страховую уже бессмысленно (откажут). Таким образом, страховать титул рекомендуется задолго до возникновения возможных проблем. А еще лучше, еще даже до получения права собственности на квартиру.
Такой страховой полис преимущественно направлен на компенсацию возможных проблем, связанных с тем, что сделку признают незаконной. В некоторых случаях страховые случаи дополняются другими возможными вариантами, но каждый из них имеет строго определенную формулировку.
Страхованием титула занимаются лишь отдельные компании, потому, за счет меньшей конкуренции, эта услуга достаточно дорогостоящая.
Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.
Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки . Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.
Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.
Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.
Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.
Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.
Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.
Как было сказано ранее, страховая сумма такого полиса равна . При этом, абсолютно неважно, на какую цену договорились покупатель с продавцом. Сумма страхового платежа зависит от рыночной цены квартиры и составляет 0,2-2,5% от нее.
Пример: Предположим, человек покупает квартиру за 2 миллиона рублей. Рыночная цена ее 2,5 миллиона, но продавец очень спешит и потому предпочитает потерять немного денег, но быстрее заключить сделку. В страховом полисе будет фигурировать сумма в 2,5 миллиона, а платеж составит от 5000 до 50000 рублей, в зависимости от особенностей сделки.
На конкретную сумму платежа влияют следующие факторы:
Пример: В первый год клиент должен будет заплатить за страхование титула 20 тысяч рублей. Второй год обойдется уже в 15 тысяч, а третий – в 10 тысяч рублей.
Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.
Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая. А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне. И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.
Именно для того, чтобы не стать жертвой мошенников нужно пытаться оформить полис еще до получения права собственности. И если СК отказалась от страхования, это отличный повод задуматься, а так ли хочется рисковать при покупке квартиры?
Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными. Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке. Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить
Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.
Отказ в страховом возмещении – это не то же самое, что отказ в страховании. В первом случае СК не выплатит деньги клиенту, а во втором – вообще откажется оформлять полис.
Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.
Чтобы полис титульного страхования действительно оказался полезным и, в случае проблем, позволил клиенту получить положенную сумму, рекомендуется обращаться к опытным юристам. На бесплатной консультации специалисты разберут каждую ситуацию и дадут рекомендации по дальнейшим действиям. Кроме того, они могут взять на себя взаимодействие с СК, банком, продавцом, судом и так далее. На практике, оперативная помощь юриста помогает решить большинство проблем еще до их возникновения и повернуть ситуацию в пользу клиента.
Страхование недвижимости - весьма востребовано в связи с тем, что подавляющее большинство банков не согласится предоставить ипотечный кредит, без соответствующей страховки. Да, по закону страховщик имеет право в течение 5 дней после оформления страховки отказаться от нее, но тогда и банк вправе отказать заемщику в кредите или же повысить процент за пользование заемными средствами. В итоге: страхование необходимо и все больше заемщиков оформляют именно титульное (страхование риска утраты права собственности на квартиру). Сегодня мы поговорим о том, что такое титульное страхование недвижимости и сколько стоит эта услуга.
Титульным называется страхование, призванное защитить добросовестного покупателя недвижимости от риска потерять право собственности на нее. Страхуется риск потери права собственности из-за дефекта титула, под которым подразумевается документ, удостоверяющий это право собственности (договор купли-продажи). Ошибочно полагать, что любая утрата права собственности будет признана страховым случаем при титульном страховании. Не будет признана страховым случаем гибель недвижимости вследствие пожара, взрыва, землетрясения, умышленного разрушения и т.д.
Почти всегда право собственности приобретается в ходе сделки купли-продажи, но при этом крайне редко цепочка ее участников ограничивается только покупателем и продавцом. Куда чаще объект переходит от одного собственника к другому несколько раз. В процессе таких переходов, вполне вероятно, могут иметь место нарушения закона, например, из-за ущемления прав третьих лиц. В итоге недвижимость может стать предметом судебного разбирательства, а судебным решением приобретатель лишен своего права собственности. Страховка титула покроет этот убыток.
Страховым случаем при заключении договора титульного страхования сделок с недвижимостью признается любое основание для признания недействительным договора купли-продажи. Причины для наступления страхового случая могут быть самые разные, от добросовестного заблуждения, до прямого мошенничества. Но в любом случае страхователь защищает свои имущественные интересы страховкой, по которой страховая компания вернет клиенту всю сумму, потраченную на сделку.
Объектом титульного страхования может стать не только квартира. Страховые договора заключается и на земельные участки, части помещений жилого или промышленного назначения, иные объекты недвижимости. Причем застраховать можно не только утрату права собственности, но и утрату права распоряжаться недвижимостью, пользоваться ею, владеть.
Среди самых распространенных причин потери правового титула можно перечислить:
Также титульное страхование квартиры очень востребованная услуга при оформлении ипотеки.
Почти всегда, обращаясь в банк для получения ипотечной ссуды, чтобы купить квартиру на вторичном рынке недвижимости, заемщику будет выставлено требование застраховать титул. Сделки купли-продажи на вторичном рынке считаются весьма рисковыми. Это не единственный вид страхования, которое требуется оформлять покупателю квартиры в ипотеку, чаще всего банки дополнительно требуют страховать недвижимость от пожара.
Сумма страховки напрямую зависит от того, во сколько оценена квартира или иной объект недвижимости. В расчет берется цена из договора купли-продажи, либо оценка недвижимости БТИ. Чаще всего применяемый тариф равен 0,5-1% от этой цены. Соответственно, при оценке квартиры, скажем, в 1 млн. руб., цена титульной страховки составит 5-10 тыс. руб.
Таковы расценки на год страхования. Если клиент желает изначально застраховать титул на несколько лет в определенной страховой компании, тогда сроком страхования может быть назван любой период от 1 года до 10 лет. Сумма страховки в этом случае увеличится пропорционально числу лет страхования с небольшим дисконтом. Предельный срок страхования отталкивается от норм действующего законодательства. Согласно ГК РФ, сделки могут быть оспорены в суде спустя не более 3 лет после их совершения , однако, в ряде случаев срок исковой давности может быть продлен до 10 лет.
Когда квартира оформляется в ипотеку, важно понимать, что титульная страховка не будет привязана к сумме займа. Страхуется риск утраты права собственности, а не кредит. Поэтому не имеет значения, на какую сумму оформляется ипотека, цена страховки привязана не к сумме займа, а только к оценочной стоимости недвижимости.
Одним из видов мошенничества является умышленное завышение цены страхуемого титула. В этом случае страховая компания вынуждена выплачивать клиенту сумму, значительно превышающую ценность недвижимости, при наступлении страхового случая. Если страховщик установит обман, тогда договор страхования будет признан утратившим силу. Страховую компенсацию клиент не получит.
Аннулирование договора купли-продажи является самым распространенным страховым случаем при титульном страховании недвижимости. Решение суда чаще всего становится основанием для аннулирования договора. Истцом в таком деле выступают собственники, чьи права были нарушены при совершении сделки.
Согласно действующему законодательству, сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной, когда:
Крайне важно перед тем, как выбрать страховую компанию и оформить договор страхования титула, лично убедиться в том, что документы на квартиру в полном порядке. Сделать это самостоятельно крайне сложно, так как в отдельных правовых нюансах способен разобраться только опытный юрист по недвижимости. Заинтересован в проверке прежде всего сам покупатель, так как установление страховой компанией ошибок в документах может трактоваться как умысел клиента совершить подлог и мошенничество со страховкой.
Страхование сделок при покупке квартиры – это достаточно популярная, а главное, полезная процедура, при помощи которой можно получить дополнительные гарантии надежности сделки. Называется данная процедура «титульное страхование». Рассмотрим подробнее, что это такое и зачем оно нужно.
Титульное страхование – это страхование непосредственно самого права собственности на квартиру, которое получает новый владелец при заключении договора купли-продажи недвижимости. Данный тип страхования, в отличие от обычной страховки недвижимости, не предполагает возмещения в том случае, если квартира сгорит, будет уничтожена и так далее.
Титульное страхование возмещает застрахованному лицу рыночную стоимость квартиры в том случае, если покупатель утратил право собственности на квартиру не из-за собственных действий, а, например, из-за решения суда, мошеннических операций и так далее. Именно этот тип страхования справедливо считается наиболее актуальным и востребованным при оформлении .
Титульное страхование не распространяется на первичный рынок, так как при покупке жилья у застройщика проблем возникает в разы меньше, предыдущих собственников у квартиры нет и, как следствие, нет никакой вероятности того, что право собственности на жилье будет оспорено через суд.
Пример: Квартиру продает человек, который прекрасно знает, что для того, чтобы сделка была полностью законной, он должен сделать . В противном случае супруга может оспорить сделку в суде и потребовать вернуть жилье предыдущему собственнику, так как на самом деле, несмотря на то, что квартира зарегистрирована на ее мужа, она является совместной собственностью. На самом же деле жена в курсе, что жилье продается, но она находится в сговоре с мужем и планирует получить как деньги за квартиру, так и вернуть себе недвижимость. После заключения сделки и полной оплаты, супруги-мошенники обращаются в суд и возвращают себе жилье в собственность. Деньги они при этом не возвращают, заявляя, что они уже все потрачены, другой собственности у них нет, сбережений тоже и так далее. В теории, обманутый покупатель может истребовать деньги через суд, но на это нужно время, да и не факт, что вернут всю сумму. Могут назначить ежемесячные выплаты, которые будут тянуться десятилетиями. А если покупатель при оформлении заключит также и договор страхования титула, то всю рыночную стоимость жилья ему возместит страховая компания.
Титульное страхование имеет свои особенности, заключающиеся в том, что и от чего можно застраховать. Единственным недостатком такой системы является сама стоимость страховки, она сравнительно большая. Однако если рассматривать ситуацию с точки зрения возможной потери всей суммы, потраченной на покупку квартиры, то даже внушительная цена страховки покажется незначительной.
Сам факт согласия страховой компании на подписание такого полиса говорит о том, что сделка более или менее честная. А вот если страховая компания, которая в обычной ситуации готова подписывать такие договора, отказывается это делать, значит вероятность того, что покупателя обманут равняется почти 100%. Как следствие, от такой сделки нужно немедленно отказываться.
Страхование титула обеспечивает надежность просто самим фактом своего существования. Чаще всего, если СК берется за подписание такого полиса, сделка приводится в состояние близкое к идеальному. Так что, непосредственное страховое возмещение производится только в некоторых редких, неучтенных случаях, когда предусмотреть проблему было просто невозможно.
Далеко не все объекты можно застраховать таким образом. Допускается страхование титула только при приобретении на вторичном рынке следующих вариантов недвижимости:
Титульное страхование предполагает выплаты в случае возникновения следующих рисков:
В первом случае все вполне понятно: если человека заставляют продать квартиру (или каким-то образом обманывают так, что он в результате лишается своей собственности), то при таких условиях страховая компания компенсирует всю стоимость жилья. А вот второй тип рисков нуждается в более детальном описании. В него входят примерно следующие ситуации:
Проще говоря, титульное страхование практически со 100% гарантией обеспечивает надежность любой сделки по купле-продаже недвижимости. Исключение составляют только ситуации, которые не являются страховыми случаями.
Любые другие ситуации, не описанные выше, не являются страховыми случаями. Как было сказано ранее, если квартира сгорит, разрушится дом и так далее – все это не будет считаться страховым случаем. Отдельно нужно отметить тот факт, что нужно очень внимательно читать договор со страховой компанией. Нередко там расписаны дополнительные условия, правила и требования, при невыполнении которых клиент также теряет право на страховое возмещение. Например:
Процедура оформления договора титульного страхования достаточно проста. Рассмотрим ее подробнее.
Факт передачи денег никем, кроме покупателя, не контролируется. Если на этом этапе возникнут проблемы, страховое возмещение выплачено не будет, так как не будет подтверждения факта оплаты. Как следствие, нужна обязательно. Иногда ее совмещают в одном документе с актом приема-передачи, однако лучше, если это будет оформлено в виде отдельного документа.
Непосредственно страховой компании для проверки квартиры нужно предоставить:
Тот факт, что в выписки ЕГРН будет фигурировать 1 человек – ничего не значит. При покупке недвижимости права на нее возникают у обоих супругов и не важно, кто из них считается собственником по документам. Доказать тот факт, что жилье является личной, а не совместной собственностью достаточно сложно, потому значительно проще всегда требовать согласия супруги/супруга. Даже если этого не сделает покупатель, такие требования выдвинет СК, иначе компания просто откажется оформлять договор страхования титула.
Размер страхового возмещения указывается непосредственно в договоре. Он должен соответствовать рыночной стоимости квартиры на момент подписания этого документа. На практике сумма может быть немного ниже (примерно на 5-10%), однако это все равно лучше, чем ничего. Нужно учитывать еще тот факт, что цена не зависит от той стоимости жилья, которая указана в договоре купли-продажи.
Стоимость страхового полиса зависит от следующих факторов:
Пример: В среднем, ставка составляет около 0,3% от рыночной стоимости квартиры (суммы возмещения). Если предположить, что квартира стоит на рынке 10 миллионов рублей, то страховой полис обойдется приблизительно в 30 тысяч рублей.
Сам договор заключается примерно за 1-2 дня. В отдельных случаях – 1 неделя, но только очень редко – дольше. А вот его срок действия зависит уже от клиента. Это может быть как 1 год, так и 10 лет. Чаще всего такой договор заключают на 3 года (срок исковой давности). Гарантий того, что срок исковой давности не будет восстановлен это не дает, но все же большая часть проблем за это время исчезает сама собой.
Пример: Если квартира досталась продавцу по наследству, и он сразу ее продает, есть вероятность, что сделку оспорят другие потенциальные наследники. Срок исковой давности по подобным делам составляет 3 года, но только при условии, что наследник знал или должен был знать о том, что наследодатель умер и оставил после себя квартиру. Однако если наследник не знал об этом (например, находился в очень длительной командировке, где у него не было доступа к интернету, телефону и другим средствам связи) и сможет это доказать, то срок исковой давности может быть восстановлен даже через 10 лет.
Выплата страхового возмещения выполняется в строгом соответствии с договором. Конкретные условия могут меняться в зависимости от выбранной СК и возникшей ситуации. В среднем, если нет никаких причин для отсрочки платежей и других проблем, выплата производится примерно в срок до 1-3 месяцев после обращения клиента или получения окончательного решения суда.
Страхование титула помогает решить значительную часть проблем, однако с оформлением сделки помогает далеко не всегда, из-за чего могут возникать риски и другие спорные ситуации, не связанные непосредственно с потерей права собственности. Указать на них заранее могут только опытные юристы. На бесплатной консультации они расскажут об основных проблемах, которые могут возникать в такой ситуации. Также специалисты готовы сопровождать всю сделку, с момента поиска продавца и до оформления права собственности. Комбинируя грамотную юридическую помощь и страхование можно практически на 100% избавиться от любых нежелательных ситуаций.
