Наиболее часто задаваемый вопрос у нотариуса: «Получил в наследство квартиру, когда могу продать?» Действительно, а когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

По закону РФ (ГК статья 1111) гражданин становится собственником наследуемого жилья с момента смерти бывшего хозяина квартиры (наследодателя).

ГК РФ Статья 1111. Основания наследования

1. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.
2. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

Даже при условии, что наследник еще не оформил до конца наследство и не зарегистрировал свои права на владение имуществом, в любом случае он становится собственником.

Иначе с кого государство будет взимать оплату за коммунальные услуги и прочие платежи за квартиру во время оформления наследства и процедуры наследования?

Но по факту наследник вступает в полноценные права владения жильем и может распоряжаться полученной недвижимостью только с момента законного оформления титула собственника.

Только тогда гражданин вправе заниматься продажей приобретенной жилплощади и подыскивать покупателей. Выдается этот документ (свидетельство на право собственности) в Росреестре.

Обычно вся процедура оформления наследуемой недвижимости укладывается в среднем в 6 месяцев.

Значит, по закону наследуемое лицо имеет право распоряжаться квартирой по наследству и продать ее уже спустя полгода со дня смерти бывшего хозяина жилплощади? Не все так просто. Гражданским Кодексом предусмотрен срок давности (ГК РФ, статья 196).

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму» .

Итак, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру? В течение еще трех последующих лет (а если квартира перешла в наследство с января 2016 года – пяти лет) со дня оформления прав на наследуемую квартиру, собственность наследуемого лица является оспоримой.

Такое время дается на возможное появление других наследников с более весомыми претензиями на квартиру и с желанием оспорить наследство .

ВАЖНО! Трехлетний (или пятилетний) отсчет начинается с момента, когда новое лицо, претендующее на жилплощадь узнало о нарушении собственного права (ГК РФ статья 200 пункт 1).

ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности

1. Если «законом» не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Такой срок может быть продлен либо сокращен (все зависит от конкретной ситуации). Таким образом, если получена квартира по наследству, то продажа ранее 3 лет крайне затруднительна. Но возможна.

С вопросом, можно ли продать квартиру полученную в наследство менее 3 лет назад разобрались. Давайте поговорим о том, как это сделать.

Досрочная продажа

Если квартира досталась по наследству, когда можно её продать по закону?

Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет находящаяся в собственности разрешена законом.

Но тогда счастливому продавцу-наследнику после удачной сделки необходимо будет оплатить подоходный налог.

ВНИМАНИЕ! По новым изменениям в законодательстве РФ с 1 января 2016 года уплачивать налог, составляющий 13% от суммы сделки, придется в случае продаже жилплощади до истечения срока владения недвижимостью в 5 лет (после получения наследником права законного владения).

Но если новоявленный владелец продает полученную квартиру после окончания официально установленного периода, от оплаты налога он будет освобожден (НК РФ, статья 217, п.17.1).

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

• от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
• от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

СОВЕТ. До продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности и уплаты налога, обязательно убедитесь в отсутствии прочих наследников (либо вооружитесь от таких лиц согласием на сделку и обещанием не претендовать на недвижимость).

Также проверьте жилплощадь на «чистоту» в плане кредитных, залоговых и иных финансовых обязательствах, чтобы продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет назад, не потянула за собой множество других юридических проблем.

Обходим подводные камни

Зная через сколько можно продавать квартиру после вступления в наследство, можно избежать многих неприятностей.

Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.

План действий :

Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.

Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:

1. Свидетельство о смерти (оригинал и ксерокопия документа). Получают его в ЗАГСе при предъявлении справки о смерти и медицинского заключения.
2. Завещание наследуемого лица, подтверждающего права на недвижимость.
3. Заявление, которое составляется в момент обращения к нотариусу на месте. Этот документ позволяет узаконить официальные права на наследуемую жилплощадь.
4. Документ, подтверждающий последнее зарегистрированное место жительства усопшего. Справка выдается в ЖЭУ или управляющей компании.
5. Справка о снятии бывшего владельца недвижимости с регистрационного учета. Выдают ее в паспортном столе. Этот документ нотариус требует не всегда, но на всякий случай ее нужно получить.
6. Документ, подтверждающий наличие родственных уз наследника и умершего лица (свидетельство о заключении брака, о рождении).
7. Завещание (если оно имеется).

Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).

ВАЖНО! Чем быстрее будут собраны необходимые документы, тем проще пройдет процедура оформления наследства.

Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).

ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.

Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.

Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:

1. Справка и постановке наследуемой жилплощади на кадастровый учет (если это не было сделано ранее).
2. Паспорт наследуемого лица.
3. Заявление о регистрации прав собственности наследника (заполняется в Росреесте сразу при предъявлении всех собранных документов).
4. Квитанция об уплате обязательной пошлины (ее размер составляет 2000 рублей).
5. Свидетельство, подтверждающее право владения наследуемым имуществом (документ выдается нотариусом).

Подоходный налог при реализации жилплощади

Когда наследник решается на продажу квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности, ему следует приготовиться к уплате подоходного налога (ГК РФ статья 558). Эта сумма взимается по общим принятым принципам налогообложения, касаемых физических лиц.

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с «законом» право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Для выплаты налога наследнику после совершения сделки максимально быстро нужно прийти в налоговую инспекцию и предоставить декларацию по форме 3 НДФЛ (приказ ФСН РФ от 24 декабря 2014 года за № ММВ 7-11/671).

Расчет налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, производится в соответствии со статьей 220 НК РФ (пункт 2), где сказано:

1. Налог насчитывается с суммы сделки по продаже, превышающей в 1 млн. руб. Фактически наследнику государство предоставляет льготный вычет в миллион рублей.
2. Налог с продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности для российских граждан составляет 13%, а для подданных других государств 30%.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как рассчитывать сумму налога? Например, квартира, в наследстве менее 3 лет, продалась за 3 500 000 рублей. Налогообложение подвергается сумма в 2 500 000 руб. Высчитываем из этой суммы 13% и получаем 325 000 рублей. Именно эту сумму и следует уплатить после совершения сделки.

ВАЖНО! Право на налоговый вычет в 1 000 000 руб. дается гражданину только один раз.

Кто может не платить?

Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.

А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.

Но есть и некоторые исключения из правил.

Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:

1. Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
2. Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).

• инвалиды детства;
• люди пенсионного возраста;
• лица с инвалидностью 1 и 2 группы.

Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.

В данной статье мы рассказали через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство, но даже, если все формальности и сроки были тщательно соблюдены, имеется риск возникновения непредвиденных обстоятельств.

Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.

Покупка квартиры полученной по наследству для многих людей явление новое и сомнительное, так как на практике данный вид договорных отношений используется не так часто. Классическим и привычным для всех является типичный договор купли-продажи, где собственность одного лица передаётся другому без всяких оговорок.

На самом же деле сделка унаследованного жилья не представляет особой угрозы для обеих сторон. Однако им стоит ознакомиться с некоторыми нюансами реализации наследственного дома. Итак, покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать?

Основная проблема, которая приносит хлопоты и неудобства, это претензии других выгодополучателей по наследству. Так случается, если доли недвижимости были разделены между несколькими лицами. При наличии нескольких претендентов на жильё, лицо, которое желает реализовать квартиру, перед сделкой должно поступить одним из следующих образов:

1. Спросить разрешения на продажу и компенсировать другим совладельцам их часть.
2. Выкупить доли у родственников, и уже после этого распоряжаться собственностью.

Если договор заключён без предварительной подготовки, тайно, без уведомления выгодополучателей, то приобретателя будет ждать гражданский иск, инициированный другими собственниками.

Процедура получения наследства происходит по закону или завещанию.

В первом случае, наследование осуществляется в порядке очерёдности, установленной в Гражданском кодексе. Правила данного порядка получения наследственных прав закреплены в главе 63, раздела пятого, книги третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Отсутствие акта последней воли означает, что вышеперечисленные нормы вступают в законную силу и необходимо их соблюдать.

Первыми вступают во владение члены семьи, которые относятся к 1-ой очереди. Сюда относятся родственники по прямой линии: дети, родители, жёны и мужья.

Однако частенько возникает путаница, например, если:

1. Супруг, который умер, разошёлся с официальной женой. Последняя не узнала о смерти мужа и пропустила срок обращения в нотариальную контору для получения собственности.
2. Сыновей или дочерей умершего нет в живых. В таком случае право переходит родственникам из второй очереди, однако, если у наследодателя есть внуки, они являются наследниками из первой очереди по праву представления.
3. Оказывается, что умершим было составлено завещание, но это было давно. Потомки могут не признать его действительность и начать процедуру оспаривания содержания акта в суде.

Выше приведены наиболее распространённые примеры недоразумений, которые возникают в семьях из-за вступления во владение имуществом. На практике вариантов гораздо больше. Человеку, который приобретает квартиру, переданную по наследству необходимо быть подготовленным к подобным казусам.

По общему правилу наследникам даётся шестимесячный срок на получение имущественных правомочностей. Несоблюдение без уважительных причин данных сроков влечёт лишения права лица в отношении объектов завещания. Человек может подать иск о восстановлении сроков принятия собственности аргументировав задержку. Обстоятельства должны быть вескими и подкреплёнными документальными или другими доказательствами.

Даже если по завещанию указывается только один наследник, ещё не значит, что существует гарантия безопасной сделки. Дело в том, что законом защищены некоторые категории граждан, которые требуют финансовой поддержки. К ним относятся:

• дети, которые не достигли 18 лет;
• нетрудоспособные родители;
• лица на иждивении и прочие, указанные в ст. 1149 ГК РФ.

Этим людям полагается обязательная часть, она не должна быть меньше половины доли наследства, которая бы передавалась им по закону в порядке очереди.

По факту процедура проходит так:

1. Выгодополучатели узнают о продаже имущества и обращаются в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.
2. Суд удовлетворяет требования и аннулирует сделку, после чего покупатель имеет право получить деньги назад.

Однако есть вероятность того, что получатель скроет или потратит средства. В таком случае взыскание придётся проводить посредством обращения в Федеральную службу судебных приставов. Сотрудники откроют исполнительное производство и будут накладывать ограничительные меры на счета, имущество должника. Но если за недобросовестным продавцом ничего не числится, вернуть средства будет крайне затруднительно либо и вовсе невозможно.

Ещё один нюанс по поводу суммы, которую может вернуть приобретатель заключается в следующем. На реализацию недвижимости, которая находится во владении меньше трёх лет, нужно платить подоходный налог. Цена договора должна быть меньше одного миллиона рублей, чтобы лицо освобождалось от оплаты. Бывший владелец может предложить прописать в условиях соглашения не фактическую цену, которая передаётся на руки, а заниженную до граничного размера, когда уплачивать налог не нужно. Если покупатель пойдёт на поводу, то взыскать назад потраченные сбережения не выйдет. Возврату подлежит только та сумма, что была прописана на бумаге.

Однако это ещё не всё риски при покупке квартиры полученной в наследство. Типичной проблемой также является наличие условия в завещании. Например, наследодатель выразил волю передать имущество потомкам, но основным требованием вступления во владение является обязательство предоставить возможность другим членам семьи проживать там. Вряд ли кому-то захочется покупать дом, где могут жить чужие люди.

Для того чтобы обезопасить себя о приобретения проблемной собственности, необходимо ознакомиться с её юридической судьбой.

Для поверки дома нужно:

1. Зайти на сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и запросить выписку. Из документа можно узнать какие действия проводились с недвижимостью за последние годы до настоящей даты. Давность ограничивается 1998 годом. В выписке также указываются ограничения, которыми обременено имущество.
2. Если есть возможность получить выписку из домовой книги, то лучше это сделать. В бумаге указываются лица, которые прописаны на жилой площади.
3. О фактическом положении дел поведает разговор с соседями. Расспросить стоит о взаимоотношениях умершего с членами семьи, насколько остро стоял вопрос раздела имущества, какие претенденты были и до чего они договорились. Например, если объект унаследовала гражданская супруга притом что есть дети или внуки, вероятнее всего, спор присутствует.
4. Также стоит проверить информацию о факте наличия отказа других преемников. В данном вопросе следует искать помощи у нотариуса.

При заключении соглашения должны присутствовать все выгодополучатели, потому что в документе должна стоять подпись всех участников. Однако некоторые лица для удобства прибегают к оформлению доверенности на одного человека.

Новому собственнику стоит совершить проверку документов на предмет круга полномочий представителя. Обратить внимание стоит и на срок годности доверенности. Документ должен иметь сведения о:

• лице, которое передаёт полномочия;
• представителе;
• перечне действий, которые может совершать доверенный (должно быть указано совершать сделки по отчуждению имущества и получить вырученные средства);
• реквизиты имущества, в отношении которого совершается представление;
• дата и подписи сторон.

Бумага должна быть удостоверена нотариусом.

Также стоит уточнить действительно ли основной владелец умер. Ведь может ребёнок, на которого оформлена часть жилой площади решил продать её втайне ещё при жизни родителей. Подтверждение смерти находится в документах из органа записи актов гражданского состояния, свидетельстве о смерти или решении суда о признании человека умершим.

К каким только схемам не прибегнут люди, чтобы получить прибыль. К сожалению, на рынке недвижимости также нередко встречаются мошенники, готовые нарушить закон ради выгодной сделки. Итак, при покупке наследственной квартиры, какие риски могут быть для покупателя?

Самый лёгкий способ - это подделка акта последней воли умершего. Человеку, который желает купить объект, необходимо каждый документ проверять через компетентные органы, в данном случае действительность бумаги сможет подтвердить нотариус.

Как подтверждение факта собственности жилой площадью злоумышленники готовы предъявить фальшивые бумаги дарения или мены.

Как же человеку определить, что его обманывают? Показать профессионалу договора, свидетельства и другие правоустанавливающие справки. Однако вряд ли здравомыслящий человек даст незнакомцу такие вещи на руки. Поэтому наилучшим способом будет договориться о встрече с продавцом, позвать юриста и попросить первого принести оригиналы всех документов. Грамотный специалист по манере общения и, прежде всего, по форме бумаг определит, мошенник это или нет. Если же владелец откажется показать оригиналы, скорее всего, он что-то скрывает.

Очень часто аферы прокручивают на объектах недвижимости, которые принадлежат:

• пенсионерам;
• людям, которым нужен особый уход;
• если пожилой человек живёт вдали от близких.

К примеру, престарелому гражданину начинает помогать и жить вместе сосед, незнакомец или дальний родственник. Он втирается в доверие жертве и оформляет на себя генеральную доверенность. Сразу после смерти собственника, мошенник быстренько реализует недвижимость пока прочие родственники занимаются сбором документов или узнают о кончине близкого.

Бывает и так, что злоумышленникам удаётся так повлиять на волю бабушки или дедушки, что последние оформляют на них завещание. Для покупателя это небольшая проблема, но всё же риск обжалования завещания родственниками есть. Хотя, если документ составлен по закону, обделённые, скорее всего, проиграют дело.

В любом случае лучше лишний раз перепроверить бумаги получить консультацию специалиста, обдумать риски и проблемы, которые могут возникнуть наперёд.

Итак, что же может ожидать новый владелец, если была произведена покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности:

1. Если есть преемники, которые не вступили в наследство в течение 6 месяцев, то вполне ожидаемым будет исковое заявление со стороны последних о восстановлении срока для наследования. Стоит заметить, что суд удовлетворит требования, если сочтёт причины просрочки уважительными.
2. Такая же реакция будет и у лиц, которым положена обязательная доля по закону, если они не вовремя узнали о своём праве или смерти наследодателя.
3. Если продавец скроет факт того, что по завещанию один из членов семьи имеет возможность проживать в помещении.
4. Есть вероятность того, что в отношении человека, который передал дом, ведётся исковое производство. Дело начинает касаться покупателя, если бывшего владельца лишают владения жильём.
5. Если окажется, что нет согласия супруга и его доля не была выделена.
6. Если акт последней воли завещателя признаётся недействительным, при этом неважно сколько времени прошло с приобретения дома.

Если хотя бы один из рисков произойдёт, ситуация как минимум пощекочет нервы новому правообладателю. Самым неприятным исходом может стать оспаривание права владения помещением.

Срок трёх лет считается наиболее рискованным потому, что, как правило, за такой промежуток времени предъявляются претензии относительно наследуемых объектов, и он является, достаточным для решения вопросов в судебном порядке.

Кроме того, именно три года устанавливаются для исковой давности, возможности вступления и отказа от наследства.

Ещё более опасным является первый год. Передача прав – это длительный процесс, который сопровождается массой формальных особенностей. Так, например, часто возникают судебные прения по разделу собственности, поиск и оформление документации, неосведомлённость о смерти наследодателя по разным причинам (к примеру, отсутствие в стране).

Несмотря на то что шанс возникновения проблемы уменьшается с количеством пройденного времени, гарантии на их отсутствие дать никто не сможет.

Отдельного внимания требует рассмотрение проблемных нюансов для лица, которое покупает жилое помещение, доставшееся по завещанию.

Действительно, по некоторым актам последней воли достаточно ясно и понятно распределяется наследственная масса, так как в документе прописаны родственники, доли, которые полагаются каждому, и время на конфликты и оформление правомочностей сводятся к минимуму.

Несмотря на это, не все завещания составлены грамотно. Многие акты содержат размытые формулировки, неточное указание частей преемников или предметов, которые передаются. В таком случае поводов для семейных разногласий намного больше, что для потенциального нового владельца является неприемлемым.

Итак, каким рискам подвержена сделка купли-продажи дома по завещанию:

1. Акт последней воли может быть обжалован. Решение выносится судом по инициативе одного из недовольных потомков. Для такого вердикта необходимо доказать, что бумага оказалась недействительной.
2. Наследодатель установил завещательный отказ. Понятие означает, что лицо, которое указано в акте, имеет возможность проживать в помещении до конца жизни. При этом смена лиц владеющих жильём никак не сказывается на праве жильца.
3. Наследники обязательной доли. Даже если все преемники, указанные в завещании, вступили в правообладание, это ещё не гарантия того, что требования не предъявят другие родственники (нетрудоспособные родственники, иждивенцы). Конечно, повод несвоевременного обращения должен быть обоснованным.

Причины считаются достаточными для признания акта недействительным, если наследодатель:

Также существует риск признания получателя недостойным.

К причинам, по которым преемник лишается наследства относятся:

• если наследник незаконным способом оказал влияние на наследодателя, его волю или других родственников, чтобы получить недвижимость;
• если получатель не выплачивал алименты в пользу умершего.

К сожалению, покупатель практически никак не сможет предугадать такой исход.

На вопрос стоит ли покупать жильё, которое досталось в порядке наследства, однозначного ответа нет. Каждый человек решает для себя индивидуально, насколько выгодно, хлопотно и рискованно вступать в такую договорённость. Если же лицо решилось заключить договор, есть несколько советов, которым лучше следовать, чтобы свести риски до минимума. К ним относятся:

1. Указывать в письменном соглашении реальную цену. То есть она должна равняться той сумме, которую плательщик передаст бывшему собственнику. Не соглашаться на нарушение этого правила в пользу аргумента о снижении суммы налога или освобождения от его уплаты. Надо помнить, что если что-то пойдёт не по плану, лицо может лишиться более крупной величины средств, чем размер налога.
2. Стоит обратиться в страховую компанию и ознакомиться с вариантами страхования риска по потере недвижимости. Также уточнить случаи, при которых возмещается весь размер ущерба. И тогда, если приобретатель лишится квартиры, ему по страховке выплатят весь объём потраченных денег.
3. Особое внимание стоит уделить проверке данных по недвижимости, цена на которую явно занижена (20-30% от рыночной стоимости). При этом продавец может ссылаться на разные обстоятельства, по типу, срочного переезда, сбора средств на лечение близких и тому подобное. Случается и такое, однако лучше проверить всё более детально.

В принципе, проверка ведомостей - это гарантия минимальных рисков при заключении любых соглашений, не только унаследованной недвижимости, поэтому на данный этап лучше потратить лишние средства и задействовать специалиста.

При приобретении объекта по доверенности риски только добавляются. Объяснить увеличение шансов быть обманутым довольно просто. Документ, который даёт полномочия третьему лицу совершать действия в отношении чужого имущества, может оказаться:

1. Поддельным.
2. Просроченным. Если указанная дата его действия прошла, значит срок давности истёк.
3. Не позволяющим осуществлять реализацию имущества. В пунктах полномочий представителя чётко не прописана такая возможность, формулировка должна быть ясной и конкретной, никакие размытые или обобщённые фразы не подойдут.
4. Отозванным. Гражданин, который выдал доверенность, вправе отменить её в одностороннем порядке, то есть, не сообщая представителю.

Желательно, чтобы встреча с настоящим владельцем всё же состоялась. Во время неё необходимо попросить удостоверение личности собственника, его паспортные данные, узнать действительно ли этот человек владеет квартирой. Информация подлежит уточнению в паспортном столе.

Следующим важным пунктом для поверки, является наличие дееспособности продавца.

Если человек не имеет гражданской дееспособности, суд признает сделку по реализации недействительной. Кроме того, риск, что вернуть деньги не получится значительно увеличивается.

О дееспособности лица, у которого покупают жильё, свидетельствует наличие водительского удостоверения или справки из медицинского учреждения.

Одна и та же жилая площадь может перепродаваться множество раз. Главный козырь, которым пользуются злоумышленники, это желание людей потратить меньше денег. Поэтому цены на жилой угол у мошенников зачастую ниже рыночных. Отсутствие юридических знаний у большей массы населения также способствует росту преступности в данной сфере.

Правонарушители надеются, что если объект будет переходить из одного владения в другое, конечное, по итогу будет узаконено. Так как последний, кто купил дом, уже не будет знать историю жилья, суд признает его добросовестным приобретателем.

Однако такое мнение является ошибочным. Даже несмотря на большое количество сменяющихся собственников, решением суда жилой угол будет возвращён тому, кому он принадлежит по законному праву.

Таким образом, появляется ещё один совет - обращаться за документацией в Бюро технической инвентаризации. Такое действие решит сразу несколько проблем:

• справки дадут только реальному собственнику, поэтому можно не переживать о том, что договорённость заключается с мошенником;
• появляются подробные ведомости о приобретаемом объекте.

Когда стороны сидят за столом переговоров, готовые подписать бумаги, торопиться не нужно. Стоит внимательно без спешки прочитать условия, мелкий шрифт, уточнить непонятные моменты и невнятные формулировки. Не нужно стесняться настаивать на изменении некоторых пунктов. Лучшим помощником на встрече будет грамотный юрист по вопросам недвижимости.

Существует несколько видов расчёта с бывшим собственником:

1. Передать средства лично по завершении составления соглашения. Расчёты производятся наличными, они предшествуют проведению государственной регистрации жилой площади.
2. Передача денег в бумажном виде после государственной регистрации.
3. Перечисление суммы посредством банковских инструментов, например, на ячейку банка.

Практика показывает, что последний метод наиболее приемлемый, так как существует подтверждение банковской структуры, что деньги были переданы. Дополнительно рекомендуется взять с получателя расписку о том, что конкретная сумма денег была перечислена в счёт уплаты сделки по покупке недвижимости. Тут же указать паспортные данные выгодополучателя.

Перед совершением оплаты необходимо:

1. Перепроверить по справке о составе семьи, есть ли в квартире люди, которых нельзя выписать не имея разрешения из специальных государственных структур.
2. Проверить, нет ли в доме лиц, которые могут претендовать на пожизненное проживание.
3. Уточнить наличие согласия других членов семьи, которые имеют право на часть собственности, включая супруга продавца.

Также нужно понимать, что по закону разрешено передавать жильё, взятое в ипотеку, поэтому уточнению подлежит и факт того, нет ли по нему долгов.

Порядок действий при совершении покупки

Пошаговая инструкция по тому, как купить унаследованное жильё состоит из таких пунктов:

1. Определиться со второй стороной о месте заключения договора и времени.
2. Согласовать способ проведения передачи денег.
3. Оформить на бумаге соглашение.
4. Далее, в зависимости от вида способа перечисления средств:

передать сумму на сохранение в банковскую ячейку;

найти людей, готовых стать свидетелями личной передачи денег.

1. Обе стороны должны навестить нотариальную контору. Нотариус может отказать, если участники заявятся к специалисту не по месту нахождения имущества, поэтому надо выбрать именно местного юриста.
2. Для оформления собственности необходимо заплатить государственную пошлину, которая составляет 0.5% от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей, согласно налогового законодательства). Также оплачиваются нотариальные услуги, стоимость которых устанавливается нотариальной палатой.
3. Договор подписывается и удостоверяется нотариусом.
4. Проводятся расчёты.
5. Стороны идут в отделение Росреестра, где проводится регистрация смены собственника. Эту же операцию также может провести многофункциональный центр. Сотрудникам организации необходимо предоставить нотариально заверенное соглашение.

Что должно быть включено в содержание договорённости:

• ведомости о технических характеристиках жилого помещения;
• адрес, по которому оно находится;
• цена договорённости;
• момент, с которого соглашение обретает юридическую силу;
• пункт о распределении трат на оформление купли-продажи;
• ведомости о сторонах.

Сторона, которая продаёт, должна иметь при себе:

• документ, удостоверяющий личность, паспорт;
• свидетельство о вступлении в наследственные права;
• справку из реестра недвижимости;
• план этажности;
• экспликацию.

Приобретатель берёт только паспорт.

Конечно, иногда достаточно хороших отзывов о владельцах, чтобы довериться и вступить с ними в договорные отношения. Но слепо верить нельзя, лучше несколько раз перепроверить все факты и бумаги.

Выше приведены основные рекомендации, которые стоит учитывать при приобретении унаследованного дома. Но в каждой отдельной ситуации лучше не экономить и взять юриста, который на всех этапах заключения соглашения будет подсказывать и предостерегать об опасностях.

На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения, даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему? По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять. Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом. Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

По закону

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги. Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки. Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее.

Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

• Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
• Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
• Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

Ситуация, скорее всего, будет развиваться по следующему сценарию: наследник подает исковое заявление в суд, если суд удовлетворит иск, новый владелец должен освободить жилое помещение. Безусловно, он потребует с продавца выплаченные за жилье деньги, но, скорее всего, они будут уже потрачены. Если ни денежных сбережений, ни равноценного имущества у него нет, покупатель сильно рискует потерять и новоприобретенное жилье, и деньги.

По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы. Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.

Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. А согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты права не должен превышать десять лет со дня нарушения этого права. Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

Соглашаться на подобные «услуги» нельзя ни в коем случае – выгоду от такой подтасовки получает только продавец. А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.

Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие риски для покупателя все равно остаются.

Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине. Как уже упоминалось выше, не позже, чем через шесть месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока. И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

Доверенность и риски

Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.

Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

Первое, в чем должен быть достоверно уверен потенциальный покупатель – факт смерти владельца недвижимости. Попросите у продавца свидетельство о смерти. Может быть, он пропал без вести? Не исключено, что человек, который даже судом признан умершим, через некоторое время «оживет» и потребует возврата собственности или денежной компенсации.

После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

• Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
• Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
• Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

Если квартира перешла в собственность продавца по завещанию, нужно ознакомиться с завещанием. Вполне возможно, что завещание содержит завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ), согласно которому, например, завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жилым помещением третьему лицу. Завещание может содержать и другие важные сведения о наследственном имуществе и наследниках.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

Если наследников несколько, каждый из них должен лично поставить подпись в договоре купли-продажи. Возможна такая ситуация, когда наследники оформляют доверенность – один из них представляет интересы всех. Проверьте доверенность – в ней должно быть указано, на какие действия уполномочен представитель. Может ли он подписывать договор, получать денежные средства?

Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

Судебная практика

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон. У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.03. содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно. Добросовестный приобретатель, согласно статье 302 ГК РФ, — тот, который приобрел имущество за плату, при этом не знал и не мог знать о том, что продавец был не вправе распоряжаться имуществом. То же положение содержится в Постановлении Верховного Суда РФ 29.04.2010, согласно которому покупатель, который докажет, что при совершении сделки не знал о ее неправомерности, хотя принял все необходимые меры для установления правомочности продавца на распоряжение имуществом.

Надо сказать, что именно в данном случае заниженная стоимость недвижимости может оказаться фактом не в пользу покупателя — суд может квалифицировать сделку недобросовестной. Поэтому следует всегда указывать в договоре полную стоимость объекта сделки: во-первых, это подтверждение ее достоверности, во-вторых – гарантия возврата всех средств в случае признания ее недействительной.

Еще одна важная норма закона содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9, согласно которой наследник, несвоевременно принявший наследство (согласно ст. 1155 ГК РФ), имеет право только на денежную компенсацию, если возврат наследственного имущества в натуре невозможен, независимо от причин, по которым он невозможен. При этом стоимость наследственного имущества определяется на момент открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ). Иными словами, если после продажи наследственной квартиры вдруг появится новый запоздалый наследник, он может получить только денежную компенсацию доли, причем обращаться за ней ему нужно не к добросовестному покупателю, а к наследникам, которые продали квартиру.

Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 8 мин.

Продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется, когда уже есть свидетельство о праве на наследство и выписка из Росреестра. При этом налогом облагаются сделки, при которых право собственности на унаследованную недвижимость составляет менее трех лет.

Наследование – это узаконенная государством процедура по переходу прав собственности наследодателя правопреемникам после его смерти. Продажа унаследованной недвижимости имеет ряд особенностей, которые стоит учитывать при совершении сделки.

Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:

1. В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
2. После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
3. На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.

После этого продать жилье можно по обычной схеме.

Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:

1. По закону.
2. По завещанию.

В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.

Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:

1. Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
2. Продажа доли.

Продажа доли в наследуемой квартире

Продать долю в наследуемой квартире можно. Однако эта процедура подразумевает под собой более длительный подготовительный этап, чем при продаже целого жилья. В этом случае оно поделено между иными правопреемниками, каждый из которых обладает преимущественным правом выкупа на отчуждаемую долю. Это означает, что:

1. Перед тем как продать свою долю, наследнику необходимо предложить купить ее другим собственникам квартиры.
2. Предложение о покупке оформляется в письменном виде. В приоритете – направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого. Это гарантирует законный правовой порядок совершения сделки и защиту прав наследника в случае, если другие собственники после длительного времени передумают и потребуют переоформление доли на их имя.
3. Собственникам дается месяц на принятие решения. В случае отказа или отсутствия ответа с их стороны наследник имеет право продать наследуемую долю третьим лицам. Однако стоимость не должна превышать цену, указанную в предложении другим собственникам.

Примечание . Как и в случае с целой квартирой, перед продажей доли необходимо вступить в наследство и оформить право собственности на свое имя. Иначе сделка будет признана недействительной.

Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников

Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.

Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.

После этого продажа осуществляется в следующем порядке:

1. Согласование условий. На этом этапе все собственники договариваются о цене сделки, дате продажи и иных нюансах, необходимых для отчуждения жилья. Урегулированные условия фиксируются в договоре купли-продажи.
2. Удостоверение договора у нотариуса. Это важный момент, без которого будущая продажа будет невозможна. Специалист проверяет законность совершения сделки и ставит регистрационную отметку в договоре.
3. Совершение сделки. Стороны подписывают договор, производится оплата.
4. Регистрация права собственности. После этого покупатель обращается в Росреестр, где получает выписку, подтверждающую факт владения приобретенной недвижимостью.

Примечание . При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько правопреемников, в договоре следует указать полагающуюся денежную часть каждому из них.

На что стоит обратить внимание

Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:

• Принятие наследства подразумевает под собой одновременный переход всех долговых обязательств к правопреемнику. Это значит, что все задолженности и неустойки подлежит выплатить новому владельцу квартиры. Поэтому перед ее продажей необходимо закрыть все долговые обязательства.
• Наличие обременения. Перед сделкой стоит удостовериться, что в продаваемом жилье нет зарегистрированных граждан. В случае их наличия продать его будет не просто. Сложность в том, что прописанный ранее гражданин может отказаться выписываться из квартиры после смерти наследодателя. Здесь важно учитывать, на каком основании он проживает в квартире. Если причины не обоснованы и незаконны, выселение производится принудительно в судебном порядке.
• Большой риск, связанный с продажей унаследованного жилья, заключается в наличии потенциальных правопреемников. Особенно это касается ситуаций, при которых оно наследовалось по закону. Нередки случаи, когда после продажи квартиры объявляются родственники, претендующие на наследство и требующие предоставления доли. В таких ситуациях сложно найти компромиссное решение, чаще всего появляется необходимость обращения в суд. Кроме этого, даже при отсутствии завещания есть лица, имеющие право на наследство. Это нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя.
• Если иные правопреемники отказываются от своей доли, необходимо заручиться отказом в письменном виде. Иначе в любой момент они смогут потребовать причитающееся им по закону.

Порядок проведения сделки

Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:

1. Вступление в наследство.
2. Оформление права собственности.
3. Заключение договора.

Вступление в наследство

Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).

В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:

1. Наследник не знал или не мог знать о смерти наследодателя.
2. Срок был пропущен по иным уважительным причинам.

После этого:

1. Необходимые документы направляются в нотариальную контору;
2. По истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство.

Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства

Оформление права собственности

Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.

Порядок оформления:

1. Необходимые документы будущий собственник направляет в Росреестр, где подает заявление на регистрацию права собственности.
2. По истечению десяти дней (максимум трех месяцев) правопреемник будет зарегистрирован как собственник жилья. В подтверждение этому ему будет выдана выписка, свидетельствующая о его законном владении.

Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права собственности на унаследованную квартиру

Примечание. С 1 января 2017 года регистрация имущественных прав осуществляется в электронном виде. До этого времени выдавались свидетельства. В настоящий момент доказательством права собственности на квартиру является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Заключение договора

Стороны сделки (покупатель и продавец) заключают договор только после того, как ими будут урегулированы все условия:

• предмет договора (продажа квартиры или ее доли);
• дата совершения сделки;
• сумма аванса;
• стоимость квартиры;
• способ расчета ( , безналичный перевод и т. д.).

Примечание. Наличие договора еще не говорит о факте совершения сделки. Владельцем квартиры покупатель станет только после того, как зарегистрирует на нее право собственности в Росреестре.

Этапы заключения договора:

1. Подготовка необходимых для продажи документов (выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и т. д).
2. Установление стоимости квартиры. При этом можно ориентироваться на цену аналогичного жилья или обратиться в агентство. В любом случае в договоре нужно указывать реальную стоимость, за которую жилье будет продаваться.
3. Урегулирование условий сделки с покупателем.
4. Составление предварительного договора купли-продажи, получение задатка или аванса. Данный вид договора является своеобразной гарантией того, что сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях.
5. Проверка документов.
6. Подписание основного договора.
7. Подписание акта приема-передачи квартиры и передача ключей от квартиры.
8. Получение денежных средств за продажу.

После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру и становится ее полноправным владельцем.

Налогообложение

Налогообложение при продаже квартиры полученной по наследству регулируется статьей 220 Налогового Кодекса РФ.

Особенности:

• Налог взимается, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
• Размер вычета составляет 13 %.
• Срок владения начинает исчисляться со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты регистрации права собственности на квартиру.

Примечание. С 1 января 2016 года налог взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Однако исключением является ряд оснований приобретения права собственности: наследование, дарение, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях срок составляет менее трех лет.

Таким образом, если унаследованная квартира находилась в собственности более трех лет, налог при ее продаже взиматься не будет.

Срок менее трех лет

В ситуациях, при которых недвижимость нужно продать как можно скорее (например, сразу после вступления в наследство и оформления права собственности), правопреемнику придется заплатить налог. Для этого после совершения сделки ему необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. При этом ставка составит 13% для граждан РФ и 30% для иностранных граждан.

Как продать без уплаты налога

Продать недвижимость без уплаты налога возможно в двух случаях:

1. Прошло более трех лет со дня открытия наследства.
2. Сумма продажи - менее 1 000 000 рублей (например, при продаже доли).

Помимо этого, законодательство выделяет ряд лиц, имеющих налоговые льготы и освобожденные от уплаты налога:

• инвалиды (I и II группы, с детства);
• пенсионеры.

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Задать вопрос

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет . Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам. Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

• наследование походило по завещанию или по закону;
• сколько лет прошло с момента оформления наследства.

По завещанию

Особенностью приобретения наследственной заключается в возможности изучения документа. Покупатель может прочитать распоряжение и узнать о его особенностях.

Важно! Желание продавца скрыть документ, должен насторожить покупателя. если продавец не замышляет мошеннических действий, то причин для сокрытия данных нет.

Основные сложности при покупке квартиры, полученной по завещанию:

1. Наличие или возложения (ст. 1137 ГК РФ). Гражданин мог включить требование о проживании в квартире иждивенца или родственника. Закон защищает права оказополучателя, поэтому в случае перепродажи квартиры, право на проживание сохраняется.
2. Наличие нескольких наследников. В договоре купли-продажи должны проставить подпись лично каждый из собственников. Однако зачастую граждане оформляют нотариальную доверенность на одного из продавцов. В завещании необходимо выяснить, скольким наследникам завещана жилплощадь. Если в состав собственников не входит один из потенциальных получателей, то приобретение объекта чревато неприятностями.

Возможно наследники оформили его долю законно (по абсолютному или адресному отказу). Однако не исключено, что гражданин просто не знал о наличии документа. В этом случае покупка чревата судебными разбирательствами.

1. Наличие . Если в завещании указан несовершеннолетний наследник, а в состав собственников квартиры он не входит, то необходимо потребовать разрешение районного отдела опеки на отказ от вступления в наследство . Наличие отказа говорит о том, что объем имущества меньше, чем количество долгов покойного. В противном случае отдел опеки такое разрешение не даст. Нужно изучить информацию – возможно . Тогда нужно еще и разрешение банка на продажу.
2. . В случае принятия имущества по факту, продавец не имеет необходимых документов на объект. Возможно наследники не знали о необходимости оформления имущества, которое находится у них в пользовании. Поэтому нужно проверить наличии всех необходимых документов на квартиру, включая свидетельство о правах на наследство.

Без завещания

Риски при покупке квартиры, унаследованной по закону:

1. достоверно не известен даже самим получателям. Наследодатель мог скрывать информацию о внебрачных детях, детях от других браков, иждивенцах.

Пример. Гражданин Р. длительное время работал на должности, предусматривающей командировки. Он отсутствовал по 5 месяцев в год. После его смерти, супруга и сын вступили в наследство. Однако через год объявилась женщина. Она пояснила, что гражданин Р. проживал с ней в период командировок. А также у них есть совместный ребенок, которого наследодатель официально признал. Так как ей не сообщили информацию о его смерти, то она не могла своевременно подать документы нотариусу от имени сына. Суд восстановил срок для вступления в наследство. Имущество было переделено на 3 наследников.

1. Выявление наследников или наследственной трансмиссии . В такой ситуации правом на получение собственности покойного наделяются наследники 2 или последующей очереди . Однако по праву представления долю в имуществе могут получить внуки. Такой вариант чреват полным изъятием собственности у наследника 2 очереди .

Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына. У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки. Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.

Предусмотреть все риски в такой ситуации практически невозможно. Приобретение такого жилого помещения целесообразно только после окончания 10 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет

Покупка квартиры, полученной в наследство, через представителя

Если наследников несколько, то они могут оформить нотариальную доверенность на одного из них для удобства оформления следки.

На что нужно обратить внимание при заключении договора:

1. Доверенность должна быть оформлена нотариально . Проверить подлинность доверенности можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты .
2. Перечень полномочий доверенного лица должен включать право подписи договора, право получения денежных средств (задатка, оплаты по контракту).
3. При наличии доверенности от несовершеннолетнего собственника (в возрасте от 14 до 18 лет ), необходимо указание на согласие законного представителя.
4. Если наследником доли является малолетний гражданин , то законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно документа, подтверждающего его полномочия.

Важно! Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток. После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию. Мошенники оказались безнаказанными.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

1. – 6 месяцев с момента окончания причин их пропуска (ст. 1155 ГК РФ).
2. – 1 год с момента, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении прав (ст. 181 ГК РФ).
3. Признание завещания ничтожным – 3 года с момента гибели собственника (ст. 181 ГК РФ).
4. Максимальный срок давности составляет 10 лет с момента открытия наследства (ст. 196 ГК РФ).
5. Обращение за – 3 года с момента, когда супруг узнал о гибели мужа/жены.

Покупка квартиры, доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Алгоритм совершения сделки:

1. Сбор документации.
2. Оформление договора.
3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
4. Государственная регистрация.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

• паспорта участников соглашения;
• свидетельство о правах на наследство на отчуждаемый объект;
• выписка из ЕГРН;
• техническая документация на недвижимое имущество;
• справка о составе семьи продавца.

Важно! Если квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на продажу не требуется. Объект является личной собственностью наследника.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

В соглашении указываются следующие данные:

• наименование документа;
• дата, место его составления;
• предмет соглашения;
• стоимость имущества и порядок расчета;
• права и обязанности сторон договора;
• ответственность продавца/покупателя;
• заключительные положения;
• адреса, подписи участников сделки.

Договор составляется по числу сторон:

• по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
• если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Образец договора купли-продажи

Расходы на проведение сделки

Основные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры

№ п/п	Наименование расходов	Комментарий	Сумма
1	Оформление контракта	Если договор купли-продажи составляет в простой письменной форме, то стороны несут расходы только на оформление контракта у юриста	Стоимость услуг различается в зависимости от юридической конторы
2	Услуги агентства недвижимости	Если стороны привлекали риелтора, то он должен оказать содействие в сборе документации и подготовке договора купли-продажи	Ставка устанавливается агентством недвижимости. В среднем составляет 5% от суммы сделки
3	Услуги нотариуса	Если сделка проходит у нотариуса, то участникам соглашения придется оплатить госпошлину и услуги нотариуса	Ставка пошлины составляет 0,5% от суммы соглашения. Однако размер госпошлины не должен быть менее 300 р. и более 20 000 р. (ст. 333.24 НК РФ).

Нотариальная регистрация договора купли-продажи требуется в следующих случаях:

• в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
• сделка проходит в отношении доли в квартире.

В остальных случаях обращение к нотариусу возможно на усмотрение сторон. Оплата пошлины возлагается на ту сторону, которой необходимо такой оформление. Если сделка оформляется в отношении доли, то пошлина может быть поделена между сторонами, по договоренности.

Сумма сбора у нотариуса удерживается разово, независимо от количества совладельцев объекта недвижимости (Письмо ФНП от 22.06.2016 № 2173/03-16-3). Что касается стоимости нотариальных услуг, то здесь многое зависит от региона. Уточнить размер ставки можно на сайте Федеральной нотариальной палаты .

Регистрация права собственности

Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности переходит к покупателю только после внесения соответствующих данных в Росреестр.

Чтобы переоформить право собственности потребуется:

• паспорт покупателя квартиры;
• договор купли-продажи;
• техническая документация на квартиру;
• квитанция об оплате пошлины.

За регистрацию права собственности с нового владельца удерживается госпошлина. Ее размер составляет 2000 р. (ст. 333.33 НК РФ).

Как защитить себя от мошенников при покупке жилья

Перед приобретением квартиры целесообразно защитить себя от мошеннических действий. Для этого необходимо проверить информацию о квартире.

Варианты получения информации:

1. Обращение в агентство недвижимости. Главным минусом такого мероприятия является высокая цена. Организация проверит чистоту сделки, однако возьмет процент от суммы договора.
2. Опрос соседей. Дополнительную информацию можно получить у соседей. Обычно данная категория граждан обладает полезными сведениями для покупателей.
3. Оформление квартиры в ипотеку. При покупке жилплощади через банк, кредитная организация самостоятельно отслеживает чистоту сделки. Так как в случае потери прав на объект у покупателя, банк теряет предмет залога.
4. Получение выписки из ЕРГН. Документ может получить каждый гражданин на платной основе. Его можно или через МФЦ. Бумажный экземпляр стоит 700 р ., электронный документ – 400 р .

Выписка содержит данные:

• о всех собственниках квартиры, в том числе несовершеннолетних;
• арестах имущества;
• обременениях;
• закреплении жилплощади за детьми-сиротами и заключенными;
• данные о правоустанавливающем документе.

В случае с наследованием, правоустанавливающим документом является свидетельство о правах на наследство. Покупатель должен выяснить, оформлялось наследство по завещанию или по закону.

При наличии завещания целесообразно ознакомится с документом. При оформлении квартиры по закону, нужно просить выписку из домовой книги, чтобы уточнить количество зарегистрированных граждан.

При заключении договора купли-продажи квартиры далеко не каждый покупатель интересуется судьбой приобретаемого объекта. Однако халатность в отношении недвижимости может дорого стоить. Чтобы избежать судебных разбирательств по иску родственников умершего гражданина, необходимо проверить юридическую чистоту документов еще на стадии переговоров с продавцом. На что следует обращать внимание можно узнать у нашего юриста. На сайте есть форма обратной связи. Вам достаточно оставить заявку на обратный звонок. Юрист перезвонит в оговоренные сроки. Консультации предоставляются бесплатно. Если требуется юридическое сопровождение сделки, то об этом можно отдельно переговорить со специалистом.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!