В нашей стране на сегодняшний день существует огромное количество организаций, которые осуществляют строительную деятельность. Основное предназначение государственных органов, регулирующих работу данных компаний, заключается в создании оптимальных условий для развития данной отрасли. Сделать это можно только в том случае, если законодательство не будет тормозить работу застройщиков. С этой целью в него были внесены большие изменения, в результате чего строительная лицензия потеряла свою первоначальную силу.
Поэтому вопрос о том, нужна ли лицензия на строительные работы, является одним из наиболее актуальных в наши дни. Оформить ее несложно, самое главное - собрать необходимый пакет документов, а после этого написать заявление на получение.
Деятельность строительных компаний полностью регулируется государством, которое в случае некачественной работы может лишить застройщика лицензии на осуществление строительной деятельности. Однако такой подход имеет и множество недостатков, поскольку он создает большое количество трудностей для бизнеса.
Поэтому законодательство было пересмотрено, а выдача лицензий и контроль качества работы была передана СРО. Таким образом, любая строительная компания, работающая в России, должна купить в СРО строительную лицензию и получить допуски на все виды работ, которые она планирует выполнять.
Лицензия на строительные работы - это документ, предоставляющий право на выполнение строительных и других видов работ, связанных с проектированием. В ней прописаны правила работы, которые обязательны к соблюдению. Если застройщик будет допускать какие-либо нарушения, то по отношению к нему применяется дисциплинарное взыскание, а при регулярных нарушениях он может и вовсе лишится лицензии.
Согласно действующему законодательству РФ, лицензия на выполнение строительных работ обязательна к получению всеми застройщиками и промышленными компаниями, деятельность которых связана со строительством. Помимо лицензии, также необходимо получение разрешений на те виды работ, которые будет выполнять компания.
Однако есть маленькое исключение. Организации, которые занимаются могут работать без какого-либо разрешающего документа. Подобные меры были приняты для того, чтобы снизить нагрузку на малый и средний бизнес и создать для них более комфортные
Однако это вовсе не значит, что такие компании не должны соблюдать правила и следить за качеством выполнения своих работ. Их деятельность также регулируется СРО, которые могут применять дисциплинарные взыскания.
Многих людей интересует вопрос о том, на какие строительные работы нужна лицензия. Она обязательна к получению теми компаниями, деятельность которых связана с разработкой строительных проектов и технологической документации, возведением зданий различного предназначения, также с инженерией.
На сегодняшний день выдачей лицензий и регулированием деятельности застройщиков занимается СРО. Однако, чтобы получить разрешительную документацию, застройщик должен сперва стать ее членом. При этом важно понимать, что, помимо основной деятельности, СК также выполняют различные виды работ, на которые также необходимо получение разрешения.
Если какой-либо компании, деятельность которой не является коммерческой, нужно получить разрешение на строительные или другие работы, то ей выдается лимитированная лицензия на строительно-монтажные работы.
На сегодняшний день лицензии, предоставляющие право заниматься строительной деятельностью, подразделяются на следующие разновидности:
Каждая разновидность разрешительного документа предполагает ведение определенного вида деятельности, поэтому при оформлении лицензии следует брать во внимание направление компании.
Лицензия на проведение строительных работ должна быть у любой компании, деятельность которой тем или иным образом связана со строительством жилых и коммерческих зданий, а также любых других архитектурных сооружений.
Законодательство определяет довольно много видов строительной деятельности, поэтому перед обращением в СРО за получением документации рекомендуется ознакомиться с информацией, предоставленной в Классификаторе. Однако стоит отметить, что после внесения изменений в законодательство, видов деятельности, которые требуют наличия лицензии, стало намного меньше, чем это было до 2010 года.
Лицензия на строительные работы оформляется в следующем порядке:
Хотелось бы сказать, что на решение комиссии при выдаче лицензии влияют и отзывы клиентов компании, которая подала заявление на получение документов. Поэтому независимо от того, есть у вас лицензия или нет, нужно всегда работать качественно.
Во время оценки застройщика могут привлекаться сторонние компании. Это необходимо для того, чтобы оценка была выполнена независимо и имела объективный характер. Однако важно понимать, что рекомендации сторонних организаций являются исключительно информативными, поэтому существенного влияния на решение комиссии не оказывают.
Согласно законодательству, процедура выдачи лицензии на строительные работы не должна превышать 60 дней с момента подачи застройщиком заявления.
Для получения лицензии, предоставляющей право на осуществление строительной деятельности, потребуется подготовить следующие документы:
Стоит отметить, что перечень документов может отличаться в зависимости от вида деятельности, которой планирует заниматься компания. Помимо этого, обязательно нужны все нормативные документы, которые предусмотрены законодательством.
Лицензия на строительные работы - это без которой деятельность строительной компании невозможна. Однако получить ее - это всего лишь полдела, поскольку за нарушения и некачественную работу СРО всегда может лишить ее недобросовестную компанию. Поэтому, получив лицензию, всегда придерживайтесь высоких стандартов и соблюдайте требования, выдвигаемые СРО.
– продолжение:Мечты сбываются! Строительство дома, наконец-то, завершено, и наша долгожданная квартира в нем уже готова. Об этом нам торжественно сообщил Застройщик , и пригласил нас принять его работу, и подписать Акт приема-передачи квартиры .
Рассмотрим основные правила приемки квартиры в новостройке .
Процесс передачи квартир Покупателям (заселение ) происходит согласно графику, который Застройщик должен опубликовать на своем сайте. И процесс этот не быстрый, может растянуться на несколько месяцев.
Перед приемкой квартиры в новостройке и подписанием Акта приема-передачи , нам надо убедиться, что дом действительно сдан (это правило установлено законом ФЗ-214 ). Для этого запрашиваем у Застройщика копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию . Нам же при себе лучше иметь паспорт и свой экземпляр договора с Застройщиком .
Желание поскорее получить ключи и начать обустраиваться – понятно. Но если мы поспешим, то можем получить в довесок некоторые строительные сюрпризы, которые нам придется исправлять самим, и за свой счет.
Квартиры в современных новостройках, чего уж греха таить, сдаются с дефектами и недоделками практически всегда . Это факт, подтвержденный практикой. Вопрос только в том, насколько серьезны эти недоделки и сколько их. По оценкам специалистов, занимающихся приемкой квартир в Москве, например, суммы затрат Покупателей на самостоятельное исправление дефектов в новых квартирах колеблются в диапазоне 50 — 150 тыс. руб. (данные за 2017 год ).
Для Покупателя Акт приема квартиры в новостройке является не пустой формальностью, а важным документом, дающим нам возможность воздействовать на Застройщика , и отстаивать свои права, если тот допустил серьезный брак в своей работе.
Для Застройщика подписание Покупателем Акта означает, что все свои обязательства по договору он выполнил, и больше с него спрашивать нечего. Если, конечно, Покупатель не внес в сам Акт ряд замечаний по качеству (см. ниже ).
Кроме того, после подписания Акта Застройщик снимает с себя все платежи за «коммуналку» по данной квартире, и перекладывает их на плечи Покупателя (еще до получения Покупателем права собственности ). Причем, за «коммуналку» с нас могут потребовать предоплату за 3-4 мес. вперед.
Хотя Акт приема квартиры в новостройке и является официальным документом (протоколом ), имеющим юридическую силу, он составляется в произвольной, простой письменной форме.
Собственно для нас фактор не менее важный, чем подписание договора с Застройщиком . Поэтому готовиться к этому процессу надо загодя и основательно – мы должны знать, что и где проверять, как обнаружить скрытые дефекты, какие недоделки считаются существенными, а какие в пределах нормы (согласно ГОСТам и СНиПам ), как фиксировать все это в Акте, и т.п.
В первую очередь проверяем соответствие реальной планировки квартиры тому проекту, который был заявлен Застройщиком при подписании договора.
Затем сверяем реальную (по данным ) и проектную (по договору ) площади квартиры .
Нередки случаи, когда фактическая площадь по результатам обмеров БТИ , несколько больше или меньше проектной. Если площадь оказалась больше – нам, возможно, придется доплатить Застройщику за излишек. Если же площадь уменьшилась – мы имеем право потребовать вернуть нам разницу за недостающий метраж. Бывает, что Застройщик устанавливает в договоре определенный предел возможных расхождений в площади, и готов выплачивать нам разницу только в случае превышения этого предела. Суд, обычно, считает такую оговорку в договоре недействительной.
Далее начинаем осмотр каждого элемента квартиры. Если в процессе приемки квартиры нами обнаружен брак – значительные дефекты или недоделки – то мы фиксируем это письменно в самом Акте приемки квартиры , либо в Смотровом листе , прилагаемом к Акту.
Также в Смотровом листе указываются и сроки (как правило, не более двух месяцев ), в течение которых Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет. Как вариант, допускается денежная компенсация Застройщиком наших затрат на самостоятельное устранение дефектов.
К сожалению, практика такова, что у рабочих на стройке не всегда руки растут откуда следует, поэтому о безупречном качестве работ мечтать не стоит.
Нарекания при приемке квартир в новостройках чаще всего вызывают некачественно сделанные цементные стяжки на полу, кривые стены, «заваленные» углы. Нам также нужно будет проверить качество установки стеклопакетов и дверей, тщательно осмотреть элементы водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции. А если по условиям договора в квартире должна быть установлена сантехника, то проверяем и ее на предмет трещин и качества установки (как все это делать – см. по ссылке ниже ).
При этом стоит иметь в виду, что мелкие дефекты в новой квартире практически неизбежны (неровности на стенах, перепад на стыках плит перекрытий и т.п. ), и с ними приходится мириться. Такие «мелочи» нивелируются затем в процессе внутренней отделки квартиры.
Выражать Застройщику претензии стоит только при обнаружении действительно серьезных недоделок. При этом, наши претензии должны опираться на действующие СНиПы (Строительные Нормы и Правила ), иначе каждый будет требовать для себя идеала, коего в природе, как известно, не встречается.
♦ Что нужно иметь с собой для приемки квартиры в новостройке ♦
Вообще, для эффективной приемки квартиры и грамотной формулировки претензий в Смотровом листе
, имеет смысл пригласить независимого специалиста-строителя
(опытного прораба, например
), который не только знает СНиПы
, но и наметанным глазом определит, где рабочие допустили оплошность, требующую исправления. Тогда нам не придется устранять недоделки за свой счет.
Бывает, что эксперта-строителя пригласить нет возможности, в таком случае можно самим ознакомиться с техническими правилами (что и как проверять – см. по ссылке ).
Лучше, если приемка квартиры происходит в осенне-зимний период, когда отопление уже включено. Тогда есть возможность сразу оценить его работу и проверить герметичность и терморегуляцию батарей.
Если же приемка происходит летом, то в Акте приема-передачи или Смотровом листе необходимо указать, что теплоснабжение не было проверено за неимением технической возможности это сделать.
И в любом случае, приемку квартиры в новостройке лучше проводить утром или днем – при ярком дневном свете гораздо легче заметить брак и недоделки в квартире.
В процессе приемки не следует также забывать про состояние подъезда, лестничной клетки, лифта и придомовой территории, которая должна соответствовать заявленному плану (парковка, детская площадка, бордюры, ограды, ночное освещение, отсутствие строительного мусора и т.п. ). Обязательно уделим внимание системам пожаротушения и дымоудаления, предусмотренным в доме.
ВИДЕО: Приемка квартиры у Застройщика. Основные моменты
— Как нужно принимать новую квартиру у Застройщика? На что обратить внимание при приемке? Какие документы подписывать?
Дает нам право при обнаружении недоделок не подписывать Акт приема-передачи . Но без него не начнется оформление права собственности , а это тоже не быстрый процесс. Поэтому чтобы не терять зря времени, лучше зафиксировать письменно все обнаруженные недостатки в Смотровом листе , подписать Акт , и передать его Застройщику для отправки в Росреестр на . Это не снимает с Застройщика обязательств по устранению отмеченных недоделок.
Себе мы оставляем копии этих документов с подписью Застройщика . Если Застройщик не устраняет указанных дефектов в указанные сроки, то это уже является основанием для обращения Покупателя в суд.
Правда, закон предоставляет нам еще два альтернативных пути решения этого вопроса: мы можем потребовать соразмерного уменьшения цены нашего договора с Застройщиком , либо потребовать возмещения наших расходов на самостоятельное устранение дефектов.
Кроме того, если мы покупали квартиру по , то в соответствии с 214-ФЗ на нашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года. В течение этого срока мы также можем предъявлять претензии Застройщику по обнаруженным в процессе эксплуатации квартиры недочетам и дефектам (в т.ч. скрытым ), и требовать их устранения за его счет.
♦ К слову о гарантии Застройщика ♦
Скрытые дефекты
можно обнаружить только пожив в квартире хотя бы несколько месяцев. Это может быть промерзание стены, грибок, щели в стыках, протечки в потолке (особенно для квартир на последнем этаже
), неработающая вентиляция (тяга может быть не наружу, а внутрь
), и др.
На практике Покупатели еще до сдачи дома стараются посмотреть свои будущие квадратные метры (по возможности, пригласив эксперта ), и явные недостатки обнаруживают уже на этом этапе. В это время, пока строители еще не покинули объект, потребовать и добиться устранения недоделок бывает значительно проще.
После подписания Акта приемки квартиры в новостройке и улаживания разногласий (в части устранения недоделок ), мы наконец-то получаем ключи от нашей квартиры. Ура! Можно заселяться, делать ремонт, завозить мебель, кошек, собак и родственников.
Итак, устроив Застройщику «выпускной экзамен», квартиру мы таки у него приняли. Де-факто мы можем считать себя собственниками. Фиксируем это событие для себя бутылочкой шампанского…
Правда, де-юре мы все еще не владеем этой квартирой. Регистрация права собственности у нас еще впереди.
Как нам зарегистрировать свое право собственности на новую квартиру, об этом – на следующем шаге.
Покупая квартиру на первичном рынке, Вы получаете массу преимуществ. Среди них следует отметить низкую стоимость недвижимости, хорошую планировку, новые коммуникации и так далее. При этом качество и сроки строительства зависят от профессионализма и надежности застройщика. Именно поэтому многие опасаются инвестировать деньги в первичное жилье, вспоминая примеры долгостроев и обманутых дольщиков. Однако проблемы отдельных застройщиков не должны перечеркнуть Ваши планы.
Чтобы купить квартиру в новостройке, нужно правильно выбрать застройщика. Для начала изучите всю информацию в открытых источниках: публикации аналитических изданий, сайтов по недвижимости, отзывы дольщиков, риелторов и так далее. Сегодня недобросовестным строительным компаниям очень сложно сохранить видимость хорошей репутации, поскольку пострадавшие клиенты всегда выводят мошенников на чистую воду. Сбор информации в Интернете - это только предварительная проверка. После этого нужно изучить документацию застройщика.
Строительство всегда сопровождается огромным количеством документов. Недобросовестные застройщики могут предоставлять для ознакомления второстепенные бумаги, скрывая самые важные. Это делается для того, чтобы сбить с толку клиента. Именно поэтому нужно знать, какие документы должны быть у застройщика. К ним относятся:
Строительная организация должна без лишней волокиты представить все необходимые документы. Таким образом, она продемонстрирует собственную надежность и заслужит доверие клиента. Однако Вам могут и отказать. Разумеется, это должно насторожить покупателя. Но прежде чем покинуть офис организации, уточните полномочия специалиста, который отказался предоставить документацию. Возможно, проблема кроется в некомпетентности сотрудника.
Также стоит отметить, что застройщик должен предоставлять оригиналы документов либо их нотариально заверенные копии. Ксерокопии могут оказаться подделкой. Именно поэтому рекомендуется обратиться к специалистам юридической компании «Бизнес Недвижимость». Мы поможем недорого проверить всю необходимую документацию и заключить выгодную сделку!
Дополнительная информация
При покупке недвижимости по договору долевого участия важно знать, какие документы должен предоставить застройщик дольщику, и что рекомендуется делать в случае отказа. Практика показывает, что такая сделка несет большие риски, ведь здание еще не сдано в эксплуатацию. При наличии проблем у строительной компании дольщик может столкнуться с рядом проблем:
Чтобы избежать указанных выше проблем, важно внимательно проверять застройщика и требовать документы, позволяющие определить законность его деятельности и отсутствие проблем с возводимой недвижимостью.
По ФЗ №214 в основе взаимоотношений строительной компании и покупателя недвижимости лежит договор ДДУ (долевого участия). Определенную информацию можно почерпнуть из него, а именно:
В ФЗ №214 прописаны следующие требования:
По требованию ФЗ №214 (ст. 21, п.2) подрядчик обязан передать следующие документы:
Кроме того, по ФЗ №214 (ст.20, п.2) подрядная организация должна передать для ознакомления:
Чтобы избежать проблем при сдаче дома, дольщику необходимо внимательно подойти к проверке строительной компании. Отдельное внимание стоит уделить ряду бумаг.
Документ должен быть выдан уполномоченной организацией. В нем должна быть следующая информация - подпись должного лица, номер разрешении, дата, а также печать организации. Кроме того, требуется сверить данные о лице, с которым планируется заключение ДДУ, и строительной компанией. Также необходимо проверить, что разрешение на строительство было действительно выдано уполномоченными органами. Сделать это несложно с помощью официального сайта такой структуры (в зависимости от региона). К примеру, в Москве это официальная интренет-площадка Мосгоснадзора.
Отдельное внимание стоит уделить сроку действия документа. Если он истек, необходимо требовать предъявление другой бумаги, подтверждающей продление периода действия.
Согласно ФЗ №214 право на участок земли, где ведется строительство объекта недвижимости (в случае с долевым строительством - многоэтажного дома), может быть оформлено в нескольких вариантах - права собственности или одного из видов договора (аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования). Последний вариант (безвозмездное пользование) возможен только в определенных законом ситуациях и применяется в редких случаях.
Если строительная компания владеет земельным участком (имеет право собственности), требуется изучить свидетельство, подтверждающее этот факт, запросить или взять лично выписку из ЕГРП в отношении этого надела. В документе можно увидеть, кто является владельцем определенного участка на конкретный момент времени.
В случае если строительство ведется на основании арендного договора, стоит обратить внимание на следующие элементы договора:
Если период действия арендного соглашения подходит к завершению раньше, чем застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию, должно быть дополнительное соглашение о продлении арендного срока. Необходимо требовать предоставления копии этого документа. При его отсутствии в будущем неизбежны сложности с оформлением здания, что отразится и на дольщиках (участниках договора ДДУ).
В ситуации, когда права строительной компании на землю подтверждаются договором субаренды земли, желательно убедиться в праве передачи недвижимости в субаренду. Также рекомендуется учесть, что период действия соглашения не должен быть больше срока основного договора. Также стоит проверить, чтобы указанная дата соответствовала заявленному сроку ввода здания в работу. В процессе изучения документа о субаренде важно обратить внимание на те же нюансы, что и в случае с арендным договором на используемый участок земли.
Задача проектной декларации заключается в информировании дольщиков о застройщике и объекте, который передается по договору ДДУ. Строительная компания обязана оформить этот документ и выставить его на всеобще обозрение - в СМИ или на официальном сайте. Каждый желающий должен иметь возможность найти и изучить этот документ. Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21.
Строительная компания обязана предъявить к рассмотрению указанные выше бумаги, ведь это оговорено в ФЗ №214. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность. В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей. Если под административное наказание попадает конкретное должностное лицо, с него стягивается штраф, равный 5-15 тысячам рублей.
Контроль выполнения изложенного выше требования возлагается на специальные органы, уполномоченные для ведения такой работы:
Чтобы строительная компания передала необходимый пакет бумаг, дольщик должен знать свои права и требования законов, после чего ознакомить с ними представителя застройщика. На практике многие люди имеют недостаточную юридическую грамотность, чем пользуются подрядные организации. Они пренебрегают своим обязательством и часто отказываются в передаче пакета бумаг. В такой ситуации необходимо оформить типовой запрос в письменной форме с просьбой передать необходимые бумаги для изучения.
Выполнение проверки позволяет решить несколько задач:
Если подрядная организация отказывается в передаче бумаг даже после письменного оформления запроса, можно обратиться в контролирующие органы, о которых упоминалось выше.
Документы строительной компании, которые упомянуты статье и должны передаваться к рассмотрению по требованию - первое, что необходимо изучить перед подписанием договора ДДУ. Если у застройщика отсутствуют какие-либо бумаги или подрядчик отказывается их предъявлять, это повод отказаться от сотрудничества. Кроме того, стоит провести дополнительную проверку, если на указанном участке земли запрещено возвещение домов, стоимость квартиры явно занижена, у проекта сменился подрядчик или представитель организации дает противоречивые данные в отношении проекта (деятельности организации). Также стоит насторожиться, если вам предлагают оформить другие документы, кроме полноценного договора ДДУ.
Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. сайт подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.
В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье. И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет. Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну - это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция сайт вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями , которые рассказали свои истории.
К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона. Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», - подчеркнул тогда чиновник.
По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер
сайт уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом , а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.
1. Смотрим разрешительную документацию
Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ - это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак ».
2. ДДУ vs ЖСК
Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия . Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.
Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК - это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК ».
3. Застройщик vs девелопер
Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект - распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.
Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.
Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое - когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.
4. Список добросовестных застройщиков
Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», - подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов .
5. Статус земельного участка
В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.
6. Страхование ответственности застройщика
С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков . Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.
7. Оплата квартиры по ДДУ
К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.
«Самое частое нарушение закона - это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей - таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»
председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев
Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами - это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня - это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.
8. ПДКП и договор бронирования
Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги - это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.
Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор - документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП - не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток - поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.
ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией - в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи » и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи »
Дата публикации 09 августа 2016
