Объект закупки по 44-ФЗ - благоустроенное жилое помещение для предоставления детям - сиротам. Органом местного самоуправления (ОМС) норма предоставления установлена 18 кв.м. на человека. Согласно нормам ст.58 ЖК РФ максимум площади предоставления = 36 кв.м. Согласно технических паспортов, в среднем, это 1- и 2- комнатные квартиры. Насколько правомочен покупатель приобретать как однокомнатные, так и двухкомнатные квартиры?
Приобретение квартир с разным количеством комнат одинаковой общей площадью не запрещено. Однако в целях единообразного применения закона и недопущения неравенства получателей жилья при распределении целесообразно приобретать однокомнатные квартиры и указывать соответствующие характеристики в документации о закупке.
Исчерпывающие ответы на вопросы юристов бюджетных учреждений, правовая база с судебной практикой, формы и бланки с комментариями, образцы заполнения документов
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
В ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Так как объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, следует, что объект закупки является товаром, а не работой и не услугой. Если осуществляется закупка работ, либо услуг заказчик не имеет право требовать от участника закупки конкретные показатели.
Тогда как в силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства.*
От п. 38 ст. 93 Закона № 44-ФЗ - в сути договора, который представляет собой основу для заключения контракта для того, чтобы приобрести жилые помещения.
Во втором - в соответствии с п. 39 ст. 93 Закона № 44-ФЗ основой для заключения контракта будет договор, который заключен на основании положений Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Закон № 161-ФЗ).
Правоотношения, которые возникают при освоении земельных участков, которые регулирует ГрК РФ , оформляются договором между соответствующим органом исполнительной власти (местного самоуправления) и юридическим лицом по итогам аукциона. Такими органами выступают уполномоченные органы субъектов РФ, например Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, или Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области.
Чтобы найти информацию о таких закупках, необходимо первоначально определиться о месте нахождения жилья экономического класса, потребность в котором имеет заказчик.
Сведения об этих аукционах публикуют на официальных сайтах субъектов или на сайтах уполномоченных органов, поскольку закон не определил единый официальный сайт.
Например, информацию об аукционах на право заключения договоров освоения территорий для строительства жилья экономического класса на земельных участках в Республике Карелия мы можем получить:
Второй стороной становится юридическое лицо, которое признано победителем аукциона и будет впоследствии застройщиком такого участка земли. При этом земельный участок остается в собственности субъекта РФ, на время строительства заключается договор аренды земельного участка с застройщиком - победителем аукциона.
Когда заказчику необходимо приобрести жилье экономического класса, действуют нормы Закона № 44-ФЗ и применяют случай закупки у единственного поставщика. При заключении контракта условия приобретения жилья соответствуют условиям договора, который заключен в соответствии с требованиями ст. 46.7 ГрК РФ. И прежде чем определить условия закупки у единственного поставщика, заказчику нужно ознакомиться с договором, который подписан по итогам аукциона на право заключения договора об освоении территории для строительства жилья экономкласса. Сам контракт на приобретение жилья экономического класса заказчик заключает с застройщиком.
Если заказчику нужно приобрести иной вид жилья, он руководствуется нормами действующего законодательства о закупках. При формировании соответствующей потребности необходимо учитывать основные принципы эффективности использования средств, цели и задачи, которые реализует заказчик.
При принятии решения о закупке жилья у единственного поставщика (по п. 38 ст. 93 Закона № 44-ФЗ) необходимо проанализировать и определить наличие всех необходимых условий и оснований.
Квалифицируют категорию планируемого к приобретению жилья, руководствуясь условиями отнесения жилых помещений к жилью экономкласса (приказ от 05.05.2014 № 223/пр Минстроя России). При этом проверяется наличие договора и его соответствие требованиям к договорам об освоении территории для строительства жилья экономкласса по ст. 46.5 ГрК РФ (о комплексном освоении - ст. 46.6 ГрК РФ).
Учитывая, что нормами ст. 46.5 и 46.6 . ГрК РФ заключение контрактов - необязательное условие и наличие такого условия должно быть указано и подтверждено. Поэтому при проведении аукциона в проекте договора могут быть не установлены обязательства сторон этого договора заключить контракты на приобретение жилья экономического класса. Тогда не допускается применение оснований Закона № 44-ФЗ в отношении жилья, которое является предметом этого договора.
При использовании основания закупки у единственного поставщика по п. 39 ст. 93 Закона № 44-ФЗ в основу ложится договор безвозмездного пользования земельным участком (или аренды) для строительства жилья экономического класса. Также это может быть договор для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривают строительство жилья экономкласса, или для строительства в минимально требуемом объеме жилья такого класса (такие договоры заключаются по итогам аукционов).
Во многих странах аукционы – очень распространенный способ продажи жилья. По данным Моссоцгарантии, за рубежом 30-80% сделок с недвижимостью продается именно так. В России тоже можно купить квартиру на аукционе, но по этот способ не очень распространен. Редакция IRN.RU выяснила, как можно совершить сделку на торгах и в каких случаях это имеет смысл делать.
Чаще всего на аукционы выставляется жилье, которому законодательно предписан такой способ продаж. На первичном рынке это новостройки, которые возводит город: согласно ФЗ № 44, иного способа продажи городского имущества, кроме как через электронные торги, просто не существует.
В Москве такое жилье строит «Мосинжпроект», а продает – аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Компания занимается продажей с торгов не только возведенных городом домов, но и других квартир на первичном рынке, принадлежащих городу – например, доставшихся властям от застройщиков в рамках совместных программ. Помимо девяти городских жилых комплексов, через Мосреалстрой реализуется жилье в нескольких проектах частных застройщиков – например, ЖК «Life-Митинская», ЖК «Вавилов дом» и др. Отличительной особенностью этих новостроек является то, что они продаются только после сдачи в эксплуатацию по договору купли-продажи и с полной отделкой.
При этом цены на аукционах сравнимы со стоимостью аналогичных квартир, продающихся на открытом рынке. Например, в доме на Дмитровском шоссе, 169 (в районе Северный, расположенном за МКАД) на октябрьских торгах средняя стартовая цена составляет 97 000 рублей, а минимальная – 86 900. Для сравнения, в соседнем комплексе «Микрорайон Северный», по данным «ИРН-Консалтинг», цена метра составляет 87 700 – 126 000 рублей. В проекте есть сданные корпуса, а строящиеся должны быть введены в эксплуатацию во II квартале 2018 года. В целом квартиры в этом ЖК продаются за 3-7,7 млн рублей (25-104 кв. м), а на Дмитровском шоссе, 169 до торгов – за 3,9-7,7 млн рублей (41-93 кв. м).
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на таких аукционах цены редко вырастают существенно: «Спрос ограничен, поэтому на одну квартиру редко претендуют более двух-трех человек, а зачастую на одну квартиру бывает и вовсе один претендент, который приобретает жилье по стартовой цене. Если цена в ходе торгов вырастет значительно, покупателю проще отказаться от покупки и рассмотреть другую квартиру, чем биться до последнего».
Статистика Мосреалстроя подтверждает слова эксперта. Например, в августе компания продала на аукционах 211 квартир, всего в торгах участвовали 540 человек. Выставленные на аукцион квартиры находились в пяти жилых комплексах: «В Некрасовке», «На Базовской», «На Симоновском», «На Дмитровском, 169» и «Пресненский вал, 14». По словам первого заместителя генерального директора по девелопменту «Мосинжпроект», генерального директора «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберта Суниева, средний рост стоимости квартиры в ходе торгов составил 7%, максимальный – 30%.
Рост стоимости зависит от востребованности конкретного объекта. Так, если в ЖК «На Дмитровском, 169» 93% квартир реализованы с повышением изначальной цены (в среднем на 9%), то в жилых комплексах «На Базовской» и «В Некрасовке» большая часть квартир была реализована по номинальной стоимости, а средний прирост цены составил около 1%, или менее 100 000 рублей.
Через электронные аукционы можно купить и квартиру на вторичном рынке. В первую очередь, это залоговые квартиры, которые были изъяты у ипотечных заемщиков, не справившихся с выплатами. Например, в базе площадки «Все залоги» в настоящее время опубликована информация о торгах, на которые выставлены около 1100 квартир и комнат по всей России, 25 лотов находится в Москве.
Кроме того, с аукционов продаются вторичные квартиры, доставшиеся городу. Например, Моссоцгарантия заключает с одинокими пенсионерами договоры пожизненного содержания, в рамках которых пенсионеру ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные услуги, а после смерти человека квартира достается городу. По данным Моссоцгарантии, в 2015 году на аукционах было продано менее 100 квартир, в 2016 – 172, а с начала 2017 года - 100 квартир.
По данным департамента Москвы по конкурентной политике, в среднем на одну квартиру претендуют три человека, при этом рост цены обычно не превышает 4%. Компании, помогающие с покупкой квартир на аукционах, говорят, что иногда таким образом можно купить квартир с дисконтом 60% к рыночной стоимости. Однако обычно скидка куда меньше. Так, по данным Моссоцгарантии, средняя цена метра на аукционах составляет примерно 148 000 рублей, это на 11% ниже индекса IRN.RU за ноябрь (166 296 рублей за кв. м).
После этого можно регистрироваться на специализированной торговой площадке. Для городского имущества это Единая электронная торговая площадка, у банков обычно есть собственные площадки, на которых они продают залоговые квартиры.
На площадке нужно выбрать квартиру и внести задаток. Он не может превышать 20% от стоимости квартиры, но обычно составляет 3-15%. Сами торги проходят в течение нескольких дней. Если покупатель проиграл в торгах, задаток ему возвращается, а вот при отказе от покупки на выигранных торгах задаток будет потерян. Заключить договор купли-продажи и внести полную стоимость квартиры обычно необходимо в течение пяти дней.
На аукционе можно купить квартиру с использованием ипотеки. Одобрение банка нужно получить до проведения торгов – в период заявочной кампании. В случае победы на торгах срок заключения договора купли-продажи для ипотечников составляет 15 рабочих дней.
Пока аукционы на жилье существуют, скорее, как вынужденный способ продажи квартир – они в основном касаются городского и залогового имущества, которое по-другому продавать нельзя. Что на вторичном рынке, что на первичном на них редко проходят серьезные торги на повышение, да и стартовая цена редко бывает с очень большим дисконтом. В целом, это неплохой способ сэкономить около 10% от рыночной стоимости аналогичного жилья. С другой стороны, в рамках торга с продавцами или скидочных акций от девелоперов зачастую можно получить не меньшую скидку.
В этом Письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В Письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:
Действия органов госвласти и местного самоуправления, направленные на приобретение объектов недвижимости, которые сделают в будущем, квалифицируются как антиконкурентные соглашения.
В Письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:
Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:
Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.
Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:
В Решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указано, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности проходит совместно с государственной регистрацией перехода прав или одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.
Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2020 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019.
А в решении № 04-02/8730 от 14.12.2018 УФАС Коми признало, что комиссия по закупкам правомерно отклонила участника, который приложил выписку из ЕГРН. Он заказал ее через Сбер, получил без электронной подписи сотрудника Росреестра. Сославшись на Приказ Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016, ФАС решила, что жалоба необоснованна.
Заказчик прав, когда требует выписку из ЕГРН.
После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.
По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.
Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.
При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).
