1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
1. В комментируемой статье осуществляется деление вещей на недвижимое и движимое имущество, предлагается характеристика недвижимости (см. далее). При этом в отношении движимости установлено правило: «То, что не является недвижимым, относится к движимому имуществу».
2. В п. 1 предлагается понятие недвижимости. При этом выделяются следующие признаки.
Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и может быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.
———————————
См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. М., 1985. Т. 1. С. 180 — 181 (автор главы — О.А. Красавчиков).
См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе Российской Федерации // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 275.
Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.
В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (возможно исключение, установленное федеральным законом). При этом обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно объект связан с землей.
Здесь же дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
3. Таким образом, понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, не искушенными в юриспруденции. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности, тем более когда используются оценочные категории. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».)
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности» . Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в комментируемой статье 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета, и т.д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое, а также государственной регистрации недвижимости.
———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 96.
В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» .
———————————
Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.
Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.
———————————
См.: Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 57.
Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п.
———————————
См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Спарк, 1995. С. 283 — 284; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (постатейный). М.: Юрид. фирма «Контракт»; Инфра-М, 1997. С. 439 — 440, 445.
Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т.е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость.
В п. 1 ст. 222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п. 2 ст. 222 ГК РФ, конечно, не перечеркивает приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае вопреки законам логики повиснут в воздухе все правила, содержащиеся в п. п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ.
Наконец, и это главное, в комментируемой статье при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 статье 3 ЗК России).
Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 70 ЗК РФ).
———————————
Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
6. Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом о недрах. Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и правовыми актами (например, Федеральными законами от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» , от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» , Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 49. Ст. 4694.
Собрание законодательства РФ. 1998. N 13. Ст. 1463.
Утверждена Постановлением Министра природных ресурсов РФ от 7 февраля 1998 г. N 56 начальником Госгортехнадзора России от 31 декабря 1997 г. N 58 // Бюллетень нормативных актов. 1998. N 7.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона о недрах).
Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д. (ст. 6 Закона о недрах).
Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до пяти лет, для добычи подземных вод — на срок до 25 лет и т.д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.
7. В отношении таких упоминаемых в комментируемой статье 130 Гражданского кодекса России объектов недвижимости, как здания и сооружения, наиболее обоснованной представляется позиция В.В. Витрянского, который считает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий» и что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения…» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 522.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
Там же. С. 523. Следует иметь в виду, что данные высказывания сделаны исходя из «чисто» цивилистических позиций, причем при характеристике договоров аренды.
В.В. Витрянский полагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
Там же. Здесь же см. анализ существенных признаков, образующих данное определение и значение каждого из них. Обстоятельную характеристику данных объектов см.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томского ун-та, 2002.
8. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
В соответствии с ЖК РФ жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15)). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. ч. 3, 4 ст. 15).
Соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 . Действие этого Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2). Действие этого акта не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГК РФ (п. 3).
———————————
Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем, доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта, размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) и т.д.
Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях — трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности к несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д., и т.п.
В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае охватывается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).
Поэтому правила, содержащиеся в названном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ, применяются в следующих случаях.
Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.
В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.
В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.
К жилым помещениям в соответствии с ЖК РФ относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектами права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).
9. Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.
Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектами права (например, в жилой дом встроен магазин). В других — помещения не относятся к самостоятельным объектам права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).
10. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Приведенная характеристика предприятия дается в . Здесь же установлено, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. ст. 132 и комментарий к ней).
11. В силу закона к недвижимому имуществу могут относиться объекты, не имеющие прочной связи с землей. В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 130 Гражданского кодекса РФ дается неисчерпывающий перечень таких объектов: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Объявление этих вещей недвижимыми как в российских, так и в других правовых системах во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
———————————
См.: Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Свердловск, 1961. С. 130. В настоящее время эта работа переиздана; Он же. Категории науки гражданского права. М.: Статут, 2005. Т. 1.
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).
В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания РФ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.
———————————
Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.
Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса РФ , понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.
В соответствии с абз. (d) ст. I Конвенции о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами (1972 г.) термин «космический объект» включает в себя составные части космического объекта, а также средство его доставки и его части. На основании п. 1 ст. II Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (1974 г.) при запуске космического объекта на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий регистр, который им ведется. Каждое запускающее государство информирует Генерального секретаря Организации Объединенных Наций об учреждении такого регистра.
———————————
См.: Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. Вып. XXIX. М., 1975. С. 95 — 101; Международное публичное право: Сб. док. Т. 2. М.: БЕК, 1996. С. 362 — 368.
Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. Вып. XXXIV. М., 1980. С. 442 — 446; Действующее международное право. Т. 3. М.: Московский независимый институт международного права, 1997. С. 634 — 638.
Представляется важным указание в Конвенции на информацию по поводу космического объекта, которая заносится в регистр и включает:
— название запускающего государства или запускающих государств;
— соответствующее обозначение космического объекта или его регистрационный номер;
— дату и территорию или место запуска;
— основные параметры орбиты:
период обращения,
наклонение,
— общее назначение космического объекта.
Согласно ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 «О космической деятельности» космические объекты Российской Федерации подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность Российской Федерации. При этом права собственности на космические объекты остаются незатронутыми во время нахождения этих объектов на Земле, а равно на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.
———————————
Российская газета. 06.10.1993. N 186.
12. В п. 2 комментируемой статьи упоминаются такие движимые объекты, как ценные бумаги и собственно деньги. О деньгах см. к ней, о ценных бумагах — ст. и и комментарий к ним.
недвижимость гражданское право
Подводя итог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.
Понятие недвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 130 ГК. К недвижимости п.1 ст.130 ГК, во-первых, относит объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.
Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности.
Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Недвижимым признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132).
ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст.552, 553 и 652, 653). Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости. К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.
Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» - РГ от 6 октября 1993 г.) не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.
Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли). Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Воздушного кодекса. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации. Морские суда регистрируются в порядке, установленном ст.23 Кодекса торгового мореплавания Союза ССР, а суда внутреннего плавания - ст.26 Устава внутреннего водного транспорта СССР. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т. Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта - в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов). Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК, должен применятся действующий порядок регистрации прав на эти объекты (п.1 ст.33 Закона о регистрации недвижимости).Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой определяется Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975 г. О регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.
Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.131 ГК.ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.130, но только на основании прямого указания закона. Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости. Права на движимые вещи (по общему правилу) не подлежат государственной регистрации. Однако закон может предусмотреть необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества. Так, в настоящее время действует постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (СЗ РФ, 1994, 17, ст.1999). Анализируя все вышесказанное следует говорить, что законодателем, несмотря на множество других, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации (о ней речь пойдет позже). Я хочу также осветить и проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды. Законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, как говорилось выше, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К категории недвижимых законодатель относит и движимые вещи, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Таким образом, законодатель разделил недвижимые dejure вещи на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т.д.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых. Единого мнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включить движимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правил продажи недвижимости, нет. Так, А.П.Сергеев считает, что это вызвано высокой стоимостью этих объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил гражданского оборота.
М.И. Брагинский, в свою очередь, отмечает: «Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации». Думается, законодатель не учел той существенной детали, что движимые по своей природе вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и родовыми. В этом состоит их существенное отличие от недвижимых, которые всегда индивидуально определены. Дело в том, что правило о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества, устанавливаемое ст.557 ГК, которая гласит: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору», применимо к признаваемым законодателем недвижимым воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам (ст.130 ГК), а также к иным движимым вещам, которые впоследствии в соответствии с той же нормой, закрепленной в ч.2 п.1 ст.130 ГК, могут быть отнесены законом к недвижимым вещам, лишь в том случае, если эти вещи являются индивидуально-определенными. В отношении же родовых вещей данное условие неприемлемо. Законодатель в этой ситуации не защищает интересы покупателя, а скорее действует вопреки им, создавая бессмысленные преграды для нормального оборота подобного рода товаров. Предположим, состоялось заключение договора продажи воздушного судна, которое было «свидетелем» какого-либо важного события (подписания главами государств исторически значимого документа, сыгравшего большую роль в дальнейшем развитии их взаимоотношений), что подтверждалось документально или с помощью свидетельских показаний. Здесь мы имеем дело с вещью индивидуально-определенной. Даже если подобные самолеты (той же фирмы, модели и т.д.) выпускались или продолжают выпускаться в большом количестве, предмет заключенного договора - не родовая вещь. Ведь в этом случае речь идет о покупке не только и не столько средства передвижения, сколько исторически ценной вещи. Предмет этого договора - раритет, вещь уникальная, единственная в своем роде, что и позволяет придать ей статус индивидуально-определенной.Следовательно, в случае передачи продавцом покупателю уже охарактеризованного товара, не соответствующего условиям договора о его качестве, применяются согласно ст.557 ГК правила ст.475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В приведенном примере сомнений в правоте законодателя возникнуть не должно и в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель может лишь отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Требовать же замены товара он не вправе, так как последний является индивидуально-определенным. Допустим, однако, что состоялось заключение договора продажи партии самолетов, изготавливаемых серийно. Здесь речь идет уже не об индивидуально - определенной вещи, а о родовых вещах. Если после передачи товара покупателю он обнаружит существенные нарушения его качества, применяется ст.557 ГК со ссылкой на п.2 ст.475 Кодекса. Предположим, что в указанном примере некачественными оказались пять из двадцати проданных самолетов. Согласно ст.557 ГК покупатель не вправе требовать замены товара - закон наделяет его правом отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Даже если продавец может заменить пять некачественных самолетов, сэкономив таким образом время и средства свои и покупателя, закон не предоставляет ему такого права. Однако заинтересованность покупателя и продавца состоит в том, чтобы в данном случае покупателю не возвращались деньги, а производилась замена некачественных самолетов. Конечно, ст. 557 ГК вполне применима к взаимоотношениям, связанным со всеми без исключения недвижимыми по своей природе вещами, так как они всегда индивидуально определены. Однако и в отношении движимых вещей ее нормы необходимо применять только тогда, когда речь идет об индивидуально-определенных вещах. Существует мнение, что ст. 557 ГК необходимо изменить и изложить в следующей редакции: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Если предметом договора продажи недвижимости являются вещи, указанные в ч.1 п.1 ст.130 настоящего Кодекса, и если эти вещи определяются родовыми признаками, в этом случае правила ст.475 настоящего Кодекса применяются без изъятий». Предложенная формулировка ст. 557 ГК требует более четкого законодательного определения недвижимых вещей и вещей по своей природе движимых, но отнесенных законом к недвижимым. Поэтому целесообразно внести изменения и в ст. 130 ГК. Ведь в ч.2 п.1 ст.130 Кодекса говориться исключительно о вещах движимых по своей природе, а содержание ч.1 п.1 ст.130, в частности: «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» - представляется не совсем полной и точной. Эта норма получила бы более четкое закрепление и ее применение на практике стало бы более простым и удобным, если изложить ее следующим образом: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное движимое (по своей природе) имущество». Внесение изменений в ст.130 Кодекса необходимо не только потому, что это послужит более четкому применению на практике предложенной редакции ст.557 ГК, но и потому, что ст.130 ГК нуждается в более точной формулировке для правильного ее применения и в других отношениях.
Введение
Глава 1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав
1.1 Понятие правового режима недвижимости
1.2 Признаки недвижимости
1.3 Проблема определения критериев в понятии недвижимости
2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимоеимущество
2.3 Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации
Заключение
Библиографический список
Актуальность проведения научного исследования определяетсяцелым рядом факторов.
Во-первых, приходится констатировать, что современныйуровень законодательства о недвижимости не достаточно высок. Глава 6Гражданского кодекса РФ содержит лишь общие положения о недвижимых вещах, где втрех статьях указывается на критерии определения недвижимости, ее виды ипорядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Нормы онедвижимости содержатся и в других нормативно-правовых актах, среди которых: Федеральныйзакон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним», Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и т.д.Однако указанные нормы не дают четкого представления ни об общих признакахнедвижимого имущества, ни о его видах, не о факторах влияющих на спецификуправового режима объектов недвижимости, в целом, и отдельных видовнедвижимости, в частности. Остаются пробелами положения, касающиеся понятияправового режима недвижимости, его специфики, понятия недвижимости, определениякритериев, отнесения отдельных объектов к недвижимому имуществу (в первуюочередь это касается предприятий. Сюда же можно отнести морские, воздушныесуда, космические объекты, многолетние насаждения и т.д.).
Во-вторых, анализ научной литературы показывает, что вопросо правовом режиме недвижимости, факторов, определяющих специфику правовогорежима, понятии недвижимости, критериях отнесения объектов к данному виду,являются весьма спорным. Ряд авторов А.Г. Калпин, А.И. Масляев, Т.Е. Абова, А.О.Кабалкин, О.Н. Садиков и др. выделяют только два критерия. Другие указывают натри (М.Л. Шелютто, О.Ю. Скворцов и др.). Некоторые цивилисты полагают, чтотаких критериев четыре (В.В. Витрянский, В.А. Порошков, М.И. Брагинский, М.М. Орловаи др.). Авторы высказывают самые различные точки зрения относительно возможностиотнесения к объектам недвижимости предприятия в целом, как имущественногокомплекса и специфики его правового режима; возможности признания объектаминедвижимости в принципе движимого имущества (морские, воздушные суда,космические объекты). Спорным является вопрос об определении критериев,влияющих на правовой режим отдельных видов земельных участков и т.д. Причинатакой ситуации видится в противоречивом регулировании данного института нормамироссийского права.
Степень научной разработанности темы исследования. Впроцессе исследования использовались труды таких известных отечественныхцивилистов как: А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, И.А. Покровский, Е.В. Богданов,Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, А.Е. Черноморец, М.И. Брагинский Л.В. Щенникова, Г.Ф.Шершеневич, М.М. Агарков, С.С. Алексеев, В.В. Витрянский, М.Х. Хутыз, О.Н. Садиков,З.И. Цыбуленко и других.
Цель исследования состоит в проведении комплексноготеоретического анализа правового режима недвижимости как объекта гражданскихправ; выявлении его специфики; установлении противоречий между действующимиправовыми актами, а также разработке предложений по совершенствованиюроссийского законодательства о недвижимости.
Учитывая это, задачами исследования выступают:
всестороннее изучение понятия правового режима недвижимости,выявление критериев,
влияющих на содержание правового режима; определение понятияи критериев отнесения объектов к недвижимому имущее ту;
выделение различных видов недвижимости, как предметавоздействия правового режима и установления их места в системе объектовгражданских прав;
порядок их государственной регистрации.
Объектом исследования являются общественные отношения,складывающиеся по поводу недвижимого имущества, как объекта гражданских прав,общие тенденции возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений.
Предметом исследования является законодательство,регулирующее возникновение и осуществление (владение, пользование, распоряжение)субъективных прав на недвижимость, а также судебная практика.
Методы исследования. Проведенное исследование опирается надиалектический метод научного познания явлений окружающей действительности,отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов ирекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексногоприменения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового,статистического и логико-юридического.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования.Дипломная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов,заключения и библиографического списка.
В цивилистической литературе встречаются такие понятия, как«правовой режим недвижимости»,«правовой режим земельных участков»,«правовой режим объектов»,«правовой режим имущества»,«правовой режим вещей»,«правовой режим водоемов»и т.д.
Однако само понятие правового режима в гражданском праве несложилось.
По мнению В.Б. Исакова: «Правовой режим - этосоциальный режим некоторого объекта, закрепленный правовыми нормами иобеспеченный совокупностью юридических средств». На наш взгляд, недостатком данного определения является то, что авторопределяет правовой режим через социальный режим, который в свою очередьтребует уточнения. Тем более что понятие социального режима более широкое, чемпонятие правового режима.
Обобщая все приведенные позиции, мы можем констатировать,что авторы демонстрируют самые разнообразные подходы к понятию правового режима.Мы также можем сделать важный для нас вывод о том, что ключевым в понятииправового режима является установление определенных дозволений и запретов вотношении объекта правого воздействия. Следовательно, специфика правовогорежима недвижимости будет заключаться в системе правовых норм, устанавливающихконкретные дозволения и запреты в отношениях, складывающихся между субъектамиправа по поводу объектов недвижимости.
Однако только ли дозволения и запреты являются специфическойхарактеристикой правового режима недвижимости. Возвращаясь к точке зрения,высказанной рядом авторов (Е.А. Суханов,М.Н. Марченко),мы можем согласиться, что значительную роль в характеристике правового режимнедвижимости оказывают ограничения прав, установленные в отношении данныхобъектов.
Права владения, пользования и распоряжения ею отличны отправ владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связанос тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользованиедвижимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Крометого, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило,более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особойсоциальной значимостью многих объектов недвижимости законодательствомустанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.
Под ограничением права понимается то, что субъект не можетделать, что он обязан терпеть, причем ограничения могут затрагивать всеправомочия, в том числе, и право распоряжения вещью. Ограничение не приводит к установлению нового права на объект. Ограниченияправа строго предусмотрены федеральным законом. В соответствии с ч.3 ст.55Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограниченыфедеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защитыоснов конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законныхинтересов граждан и других лиц, обеспечения обороны страны и безопасностигосударства.
Ограничения не устанавливают права на чужое действие,субъект обязывается к лишь к воздержанию от совершения каких-либо действий. Так,если это ограничения в отношении жилого помещения (п.1 ст.288 ГК РФ), то этокасается воздержания от действий, имеющих цель изменить назначение данногообъекта. Анализ ряда других ограничений (п.3 ст. 209 ГК РФ, ч.2 ст.12 Водногокодекса и т.д.) позволяет нам сделать аналогичные выводы.
К признакам, характеризующим ограничения, мы можем отнести,во-первых, цель установления ограничений - интересы государства и общества; во-вторых,наличие в правоотношениях заранее неопределенного, широкого круга лиц, в чьюпользу установлены ограничения; в-третьих, отсутствие в ограничении конкретногоправомочия у лиц, в чьих интересах устанавливается ограничение.
Законодательство о недвижимости насыщено нормами, обограничении прав на данные объекты. Это и ограничение не изменения целевогоназначения земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ); не причинения ущербаприродной среде (п.3 ст. 209 ГК РФ), особые условия использования земельныхучастков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитныхзонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного ирастительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологическихобъектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания,путей миграции диких животных; условия начала и завершения застройки илиосвоения земельного участка в течение установленных сроков (п.2 ст.56Земельного кодекса РФ). Статья 26 Водного кодекса РФ устанавливает ограничениядля обеспечения рационального использования, охраны, защиты и воспроизводствалесов, как входящих, так и не входящих в лесной фонд, а также земель лесногофонда, не покрытых лесной растительностью. Статья 288 п.1 ограничиваетсобственника в изменении назначения жилого помещения и т.д. Следовательно,установлена зависимость правового режима от ограничений прав на объектнедвижимости, как предмет воздействия правового режима.
Учитывая большое количество ограничений, установленных вотношении прав на объекты недвижимости, необходимо рассматривая спецификуправового режима недвижимости, указывать на данные ограничения.
Следовательно, специфика правового режима недвижимости будетзаключаться не, сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретныедозволения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихсямежду субъектами права по поводу объектов недвижимости.
Учитывая все выше изложенное, мы можем сформулироватьпонятие правового режима недвижимости - это порядок правового регулирования,выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающихособый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости.
Большое влияние на характеристику правового режиманедвижимости оказывает оборотоспособность объектов гражданских прав.
Недвижимость может относиться к объектам, изъятым изгражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте безограничений.
Правовое значение деление вещей на движимые и недвижимыесвязывается с установлением различного правового режима для них.
А.Г. Калпин и А.И. Масляеввидят различие правого режима в том, что их обращение связано с выполнением,определенных формальностей, а именно, в совершение сделок с ними и оформлениеправа на них требуют государственной регистрации. В некоторых случаях п.2 ст.131ГК РФ помимо государственной регистрации, могут осуществляться и специальныерегистрации.
Проведя анализ действующего законодательства, позиций рядацивилистовнами сделаны следующие выводы.
Различие правового режима движимых и недвижимых вещейзаключается в следующем:
а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано снеобходимостью государственной регистрации права собственности и других вещныхправ на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение (ст.131, п.1 ст.164, п.2 ст.223 ГК РФ. Право собственности на вновьсоздаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает смомента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо переходаправа собственности на нее к покупателю (ст.551);
б) особый порядок приобретения права собственности нанедвижимые бесхозяйные вещи (п.3 ст.225 ГК РФ);
в) особый режим залога - ипотека (п.2 ст.335 ГК РФ); обращениевзыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК РФ);
г) действуют специальные правила совершения сделок снедвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от правна недвижимость (ст.340 ГК РФ).
д) обязательство, предметом которого является недвижимость,по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
е) особый порядок распоряжения государственным имуниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295 ГК РФ);
ж) наследование недвижимых вещей и их правовой режимопределяются по нормам права, действующим в месте их нахождения;
з) более длительные сроки приобретательной давности нанедвижимое имущество (ст.234 ГК РФ);
и) споры о праве собственности и иных вещных правах нанедвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (п.1 ст.30ГПК РФ).
к) особые требования к форме сделок (составление одного документа,подписанного сторонами (ст. ст.550, 560, 651 ГК РФ и т.д.). Не допускаетзаключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т.д.).
1.2 Признаки недвижимости
В гражданском законодательстве подавляющего большинствастран закрепляется деление вещей на движимые и недвижимые. Такое делениеисходит из объективных свойств вещей и считается одним из основных.
В связи с развитием рыночных отношений в РоссийскойФедерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лицзначительно выросла.
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известноримскому праву. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, атакже, и все созданное трудом на земле собственника (постройки, посевы,насаждения). Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью,считались ее составными частями и подчинялись правилу: «сделанное надповерхностью следует за поверхностью» (superticie solo cedit). Воздушное пространство над земельным участком такжерассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установленияотдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушноепространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Как отметил И.А. Покровский, различие между движимостями инедвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (а именно,разные сроки приобретательной давности и некоторые другие различия), а каксодержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в немдля обеих категорий вещей совершенно одинаково.
В России история понятия «недвижимость» берет своеначало в XVIII веке. Термин «недвижимое и движимоеимущество» появился в законодательстве Российской империи в январе 1712 г.,во времена правления Петра I. Он объединил смыслсуществовавших тогда понятий, регулировавших правовое положение земельныхучастков и строений. Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества иего наследования.
В Указе Петра I под недвижимостьюпонималось, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связанонастолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и целивещи.
Законодательство дореволюционной России проводило делениеимущества на движимое и недвижимое. Также оно указывало иные признакинедвижимого имущества - такие, как неподвижность, незаменимость, индивидуальнуюопределенность. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то,что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушениявида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считалисьпереходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретениематериалов, из которых они состоят, без участка земли, под ним находящегося,например, при продаже на снос или на слом.
В XIX веке в России были широкораспространены понятия «имение», «поместье», чтоопределялось как имущество или личная собственность в виде земельного владенияпомещика, обычно с усадьбой. В тот период (дореволюционный гражданский закон) недвижимымимуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки,всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги.
Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостьюи в доказательство ссылались на статью 119 Устава торгового. Под недвижимостью понимали и водоемы. Сенат относил к этому разряду «сокровенныев недрах земли ископаемые». Неопределенность закона была очевидна.
Г.Ф. Шершеневич, приводя в пример переносные торговыепалатки, указывал на то, что далеко не всякое строение является недвижимостью.
Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточносложным. Решение об отнесении строения к недвижимому или движимому имуществузависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались какстроения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например,шахты, а также полезные ископаемЕле, металлическая руда, минералы и другиеископаемые, находящиеся в земле.
Признавались недвижимыми так же: деревья, плоды, вообщевсякие растения, металлы и др. пока они находились в прочной связи с почвой,обусловленной самой природой этих вещей.
Разработчиками проекта Гражданского уложения в начале XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов,относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В статье 32проекта упоминались земля, строения, сооружения, «неподвижно к землеприкрепленные». Но проект в силу так и не вступил. С 1835 по 1917 гг. действовал Свод законовРоссийской империи, т. X, который и содержалприведенное легальное определение недвижимости.
Вопросы и споры в цивилистической литературе того времени опризнании или непризнании того или иного объекта недвижимостью возникали неслучайно. Особая важность таких объектов для общества и государства былаотмечена давно, и Свод законов 1835 года уже предусматривал особые правиласовершения операций с ними (наследование, дарение, купля-продажа, мена и т.д.).
Но критериев отнесения того или иного имущества кнедвижимому он также не содержал, ограничиваясь лишь простым перечислением. Правособственности на землю владелец недвижимости не получал. Фактически собственникземли санкционировал в силу обязательства такое использование земли (территории,земельного участка), как создание и эксплуатация строений. Речь идет осуперфиции или праве достройки, которое существовало в русском праве (пришло изримского права).
В период Союза ССР деление имущества на недвижимое идвижимое было исторически связано с поземельным оборотом, ибо, как ужеупоминалось, основой недвижимости является земельный участок. Такое делениеоказалось ненужным в связи с установлением в первые годы советской власти исключительногосударственной собственности на землю и изъятием земли «из частногооборота». Поэтому в советском законодательстве понятие «недвижимость»использовалось лишь первоначально. В примечании к ст.21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. прямо указывалось, что «с отменой частной собственности на землю делениеимуществ на движимые и недвижимые упразднено».
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 годапонятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю,для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости,имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан наотдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (праволичной собственность па жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательнойформулой «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительногоколлектива индивидуальных застройщиков», вовсе не потому, что не мог бытьнайден объединяющий термин, критерий, а потому, что только указанные объекты извсех тех, которые охватывались бы этим объединяющим, общим понятием, посоветскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (этаформулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищнойсфере, которая могла находиться в личной собственности граждан).
Здания и сооружения могли находиться в собственностиколхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и иныхобщественных организаций (ГК РСФСР 1964г), а также жилые дома, квартиры.
В современное российское законодательство деление вещей надвижимые и недвижимые было возвращено законом «О собственности в РСФСР».
Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишьупомянуто применительно к институту приобретательной давности в п.3 ст.7 этогозакона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч.1 п.4 ст.2 законасодержала перечень объектов права собственности, среди которых называлисьпредприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. Вп.3 ст.7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество», хотяопределения его данный закон не давал.
В Основах гражданского законодательства Союза ССР иреспублик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.,содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в ст.4 былореанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое,хотя дальше факта этого деления Основы не пошли, ибо в них не предусматриваласькакая-либо специфика в правовом режиме недвижимых вещей. Но именно в п.2 ст.4Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., кромеперечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается«критерий недвижимости»: прочная связь с землей и невозможностьперемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Данноеопределение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «Орегулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Следующий шаг в развитии понятия недвижимости был совершен в российскомзаконодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. Послетого, как было возрождено право частной собственности на землю, впервыепредусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»и «О земельной реформе»,ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так какодним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.
Согласно нормативным актам, принятым в период рыночныхотношений с 1990 - 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре,который повсеместно продается и покупается. Это наиболее фундаментальный,основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.
Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества вроссийском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс РоссийскойФедерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей нанедвижимые и движимые (ст.130), но и ввел целый ряд статей и положений,определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.
ГК РФ относит к вещам, недвижимым по их природе, участкинедр и обособленные водные объекты, ставя их в один ряд с земельными участкамии делая их, по существу, независимыми от последних. В то же время леса,согласно ГК РФ, относятся к недвижимости по принципу их связи с землей нарядусо зданиями и сооружениями.
Статья 130 ГК РФ отнесла к недвижимым вещам также «подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты», тем самым, отойдя от традиции русскогозаконодательства, где в принципе движимые вещи к недвижимости не относились. Так,русское дореволюционное законодательство относило «мореходные и речныесуда всякого рода» к движимым вещам. В ст.130 ГК РФ перечислены не всевиды недвижимых вещей. Специальная ст.132 относит к недвижимому имуществупредприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имуществорассматривается как недвижимость по назначению.
Несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательнуюполноту приведенного перечня недвижимости ГК РФ, он подвергается неустаннойкритике специалистов.
Исторический анализ становления и развития институтанедвижимости показал, что российская правовая история построена на чередованиипризнания деления вещей на движимые и недвижимые и на отрицании этого факта.
В чем же заключается значение деления вещей на движимое инедвижимое. Мы обращали внимание на это в предыдущем параграфе, указывая, чтоправовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается сустановлением различного правового режима для них.
Возрождение института недвижимости в российском гражданскомправе стимулирует появление исследований, посвященных этомугражданско-правовому явлению.
Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятиенедвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правовогорегулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако законодатель не даетопределение недвижимости. В связи с этим согласимся с О.Ю. Скворцовым,что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы вправоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываютсяна гражданском обороте.
Обращаясь к цивилистической литературе, мы констатируем,что, не все авторы выделяют собственное понятие недвижимости, большинство изних ограничиваются толкованием ст.130 ГК РФ, выделяя только критерии отнесенияобъектов к недвижимому имуществу. Такие, как М.И. Брагинский, О.М. Козырь, О.Н.Садиков и др.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество.
Понятие недвижимости можно встретить в энциклопедиях исловарях. Например, в современной энциклопедии: «недвижимость вгражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю,а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания,сооружения и т.д.). Противопоставляется движимости».
В толковом словаре живого великорусского языка Владимира Даля,можно встретить следующее определение недвижимости - это, свойство и состояниенедвижимого, неподвижность, покой, косность (недвижимое имение). Здесь же впримечании, недвижимость от недвижный (недвижимый) - не движущийся и недвигаемый никем, стоящий в покое, на месте,Необходимо отметить, что понятие недвижимости как правовой категориисущественно отличается от экономической трактовки данного понятия.
Чтобы сформулировать понятие недвижимости, нам необходимопровести анализ признаков данного объекта гражданских прав, а также выделитькритерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости.
М.В. Абрамовавыделяет четыре признака присущих недвижимому имуществу:
1. недвижимым имуществом признается вещь, т.е. предметприроды или результат труда, по поводу которого возникают гражданскиеправоотношения;
2. вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимоналичие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должнабыть юридически незаменима;
3. этой вещи должны быть присуще такие признаки, какпрочность и непотребляемость; эта вещь должна находится в определенной связи сземлей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещениеобъекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а такжевозможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектовнедвижимости из привычной среды эксплуатации и использования.
Мы поддерживаем признаки, выделенные авторами, однаконеобходимо отметить, что признак связи с землей не характеризует все объектынедвижимости, названные законодателем. Во-первых, он не относится к самимземельным участкам, а во-вторых, к в принципе движимым вещам, которые названынепосредственно законом, как недвижимые.
Помимо этого, на наш взгляд, данная характеристика выглядитне полной без указания на то, что режим правового регулирования недвижимостизависит от того является ли объект недвижимости главной вещью илипринадлежностью.
Так, например, обособленный водный объект, не имеющийсамостоятельного значения всегда является принадлежностью земельного участка,а, следовательно, при совершении, к примеру, сделки купли-продажи всегдаследует за земельным участком.
Другое дело, когда речь идет об обсоленном водном объекте,имеющем самостоятельное хозяйственное значение, например, используемый длясудоходства. Тогда уже водный объект выступает главной вещью, и уже земельныйучасток следует его судьбе. В виде передачи права собственности, другого права,либо установления сервитута для прохода, проезда к водному объекту. Помимоэтого, существенным является и указание на сложность данной вещи.
1. Недвижимым имуществом признается вещь или имущество, т.е.предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданскиеправоотношения.
Однако на практике не всегда верно проводят разграничениенедвижимых объектов в зависимости от того создан ли он трудом человека, илиявляется объектом природы. Например, по делу № 8224/07 Закрытое акционерноеобщество «Салон недвижимости» обратилось в Арбитражный судОренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом городаОренбурга. Истец просил признать объектом недвижимости одноэтажное деревянноездание и асфальтовое покрытие. Решением от 19.06.98 иск удовлетворен. Впротесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в искеотказать. Президиум считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, адело - передаче на новое рассмотрение.
Однако асфальт не относится к самостоятельным объектамнедвижимости, это принадлежность земельного участка (асфальт - это покрытие),поэтому самостоятельного юридического значения не имеет. Это лишьхарактеристика, которая позволяет указать на индивидуальные особенностиземельного участка. Деревянный домик будет являться недвижимостью, если стоитна фундаменте. Поэтому, дело должно быть разрешено следующим образом: недвижимостьюдолжен признаваться домик, стоящий на фундаменте и земельный участок.
2. Вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимоналичие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств.
3. Этой вещи должен быть присущ признак - непотребляемость.
4. Недвижимость может выступать и в качестве главной вещи, ив качестве принадлежности.
5. Это всегда сложная вещь.
Однако на практике не всегда правильно проводят различиямежду понятиями «сложная вещь» и «имущественный комплекс». Такпо делу № 10676/02 ЗАО «Научно-производственное предприятие „Тема“(далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском кМоскомрегистрации, ООО. „Главный вычислительный центр Интуриста“ (далее- центр) о признании недействительным акта государственной регистрации правасобственности центра от 20.09.01 № 77 НН 059753 на здание трансформаторнойподстанции, расположенное по адресу: Москва, ул. Бутырская, д.67, стр.4. Исковыетребования мотивированы тем, что спорное здание вошло в состав объектанедвижимости, расположенного по адресу: Москва, ул. Вятская, д.70, которыйперешел в собственность истца на основании заключенного им с ОАО „АКБ“Еврофинанс» (далее - банк) договора купли-продажи от 18.02.2000 №01-01. Решением суда первой инстанции от 27.12.01 в удовлетворении исковыхтребований отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округапостановлением от 22.04: 02 названные судебные акты отменил, дело передал нановое рассмотрение. Решение подлежит отмене, дело - направлению на новоерассмотрение по следующим основаниям.
Этот вывод сделан без учета обстоятельств спора. Проектомстроительства Главного вычислительного центра АО «Интурсистема» (правопредшественникаответчика) предусматривалось строительство 6-этажного здания главноговычислительного центра, а также 1-этажных зданий трансформаторной подстанции идизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запасадизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийногообеспечения электроэнергией основного здания. Центром зарегистрировано правособственности на здание площадью 7284 кв. метра, расположенное по адресу: Москва,ул. Вятская, д.70 (свидетельство о регистрации от 02.02.95). Из техническихпаспортов бюро технической инвентаризации следует, что площадь здания дизельнойсоставляет 53,2 кв. метра, трансформаторной подстанции - 60 кв. метров. В суммеплощадь трех зданий соответствует площади принятого в эксплуатацию по акту приемкиздания.
Арбитражный суд признал ошибочной регистрацию объектанедвижимости как имущественные комплексы. Органами юстиции былизарегистрированы как имущественный комплекс 6-этажное здание главноговычислительного центра, и 1-этажные здания трансформаторной подстанции идизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запасадизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийногообеспечения электроэнергией основного здания. Однако эти два здания необъединены общей целью, следовательно, не могу выступать имущественнымкомплексом.
Недвижимость представляет собой особый объект правасобственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от праввладения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связанос тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимымивещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того,недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, болеевысокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальнойзначимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается рядограничений по их участию в гражданском обороте.
Недвижимость в целом может относится к объектом, изъятым изгражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте безограничений.
Некоторые объекты недвижимости могут относится только кобъектам, изъятым из оборота. Например, в соответствии с Законом от 21 февраля1992 г. № 2395-1 «О недрах»участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования,вклада, залога или отчуждаться в иной форме.
Некоторые объекты недвижимости могут находится в трехгруппах. И как, изъятые из оборота, и как ограниченные в обороте и, какнеограниченные в обороте. Это земельные участки. В настоящее время оборотземельных участков регулируется Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ.
Установив признаки, правовой режим и оборотоспособностьобъектов недвижимости необходимо рассмотреть критерии отнесения тех и иныхобъектов к недвижимому, что позволит нам в итоге сформулировать понятиенедвижимого имущества.
1.3 Проблема определения критериев в понятиинедвижимости
Вряд ли можно говорить о том, что те критерии, которыезаложил Гражданский кодекс РФ в описание недвижимости, в полной мере позволяютсформировать представление о недвижимости как объекте гражданских прав.
При изучении законодательства, сталкиваешься с недостаточнополными и четкими критериями определения недвижимости, с отсутствием для нееобщих признаков. Отсюда возникает множество вопросов.
Гражданский кодекс РФ пошел по пути простого перечисленияобъектов, относящихся к недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ, к недвижимымвещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки,участки недр, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, здания, сооруженияобъекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты.
Первая группа авторов ограничивается выделением двухкритериев. Так, при отнесении вещей к категории недвижимых А.Г. Калпин и А.И. Масляевиспользовали два критерия: материальный - степень связи этих вещей с землей, июридический - отнесение законом тех или иных вещей к разряду недвижимых. Материальныйкритерий используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей.
Первые представляют собой земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты, т.е. то, что отдельно от земли физически быть неможет.
Второй вид объектов - вещи, которые могут быть отдельны отземли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу их назначению (этолеса, многолетни насаждения, здания, сооружения).
Юридический критерий используется для отнесения к категориинедвижимости вещей, которые не имеют связи с землей и могут быть отделены отнее без всякого ущерба для их назначения, но их роль в гражданском оборотестоль важна, что законодатель счел необходимым распространить на них правовойрежим недвижимого имущества (это воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты).
Последователями выделения двух критериев являются: Ю. Немец,Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, О.Н. Садиков и др.
С точки зрения Ю. Немец,законодатель разделил недвижимые вещи на два вида:
1. недвижимые (земельные участи, участки недр и т.д.)
2. движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.
Авторы комментария к части первой Гражданского кодекса РФ Т.Е.Абовой и А.Ю. Кабалкина. выделяют так же два критерия: первый характеризует вещи, недвижимые по ихприроде. В свою очередь они подразделяются на:
а) земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения.
И второй - вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. О.Н.Садиковвыделяя два критерии, приводит достаточно отдаленный от легального переченьобъектов недвижимости. В зависимости от выделяемых критериев к недвижимости онотносит:
во-первых, объекты естественного происхождения - участкиземли, участки недр;
во-вторых, все то, что прочно связано с землей - здания,сооружения, леса, многолетни насаждения и другие объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможны.
Как видно в перечне не присутствуют объекты, движимые посвоей природе, но отнесенные законом в силу своей особой значимости кнедвижимости.
По мнению О.Ю. Скворцова,необходимо выделять три критерия:
1 отнесение к недвижимости земельных участков;
2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей,подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судоввнутреннего плавания, космических объектов.
Все указанные группы объектов недвижимости не имеют междусобой каких-либо общих признаков. Необходимо отметить, что данная позицияпоострена в строгом соответствии со ст.130 ГК РФ. Однако в первую группу авторпо непонятным причинам не включил недра, и обособленные водные объекты,названные законодателем.
И.В. Козлова, в статье: «Понятие недвижимости и вопросырегистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации»,выделяет следующие группы объектов недвижимости.
Первая группа - это земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числелеса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Все указанные объекты, помнению автора, обладают общим свойством - объективной неперемещаемостью.
Возвращаясь к объектам, которые автор включила в первуюгруппу, мы констатируем, что наряду с лесами, многолетними насаждениями,зданиями и сооружениями, обособленными водными объектами, то есть темиобъектами, которые при современном развитии уровня техники можно переместить впространстве, в первую же группу И.В. Козловой отнесены и земельные участки,участки недр, то есть те объекты, которые, действительно, не перемещаемы впространстве. Следовательно, в этой группе мы можем выделить две подгруппы:
Первая - не перемещаемые объекты недвижимости. И именно кним вполне закономерно было бы применить термин «объективной» неперемещаемости.Сюда относятся земельные участки и участки недр.
Вторая группа - объекты, которые прочно связаны с землей, нокоторые при современном развитии уровня техники, в принципе, могут бытьперемещены в пространстве.
На наш взгляд, такое деление более соответствует смыслу ст.130ГК РФ. Хотя необходимо отметить, что в процессе дальнейшего исследования намибудет сделан вывод о необходимости выделения в самостоятельную группу такогообъекта, как земельные участки.
Четыре критерия недвижимого имущества выделяют В. Витрянский,В.А. Порошков, М.И. Брагинский и др.
В. Витрянский выделяет следующие критерии. Во-первых, к недвижимым вещам прямо и непосредственно отнесены земельные участки,участки недр и обособленные водные объекты (недвижимое имущество по своимприродным свойствам).
Во-вторых, недвижимостью признаются объекты, для которыххарактерны тесная связь с землей и невозможность их перемещения безнесоразмерного ущерба их целевому назначению. К этой категории объектовотнесены: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также иныеобъекты, обладающие соответствующими признаками (недвижимость по признакунеразрывной физической и юридической связи с земельным участком).
В-третьих, режим недвижимости распространен и на рядобъектов, указанных в ст.130 ГК РФ, которые по своим свойствам относятся кдвижимым вещам: подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость позакону»).
В-четвертых, ст.130 содержит положение о том, что законом кнедвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности,непосредственно в тексте ГК РФ имеются нормы об отнесении к недвижимомуимуществу таких объектов как предприятие, иными федеральными законами кнедвижимому имуществу отнесены также жилые помещения.
В.А. Порошков, М.И. Брагинский, М. Орлова в качествечетвертого критерия выделяют необходимость государственной регистрации объектовнедвижимости. Рассмотрим представленные авторами критерии.
Первый критерий - прямое перечисление объектов недвижимостив законе. Соответственно, объекты, не перечисленные относятся к движимым, еслине отвечают остальным критериям. Думается, такой прием оправдан, т.к позволяет обойтисьбез лишних перечислений и уточнений, движимых вещей. К недвижимости относятсяземельные участки, участки недр, которые по своей природе являютсянеперемещаемыми, и составляют основу для всего остального недвижимого имущества.
В Гражданском кодексе Российской Федерации земельные участкиназываются в числе основополагающих объектов недвижимости. Такой виднедвижимости по широко признанной в юридической литературе классификацииотносится к недвижимости по природе.
Однако, определяющее значение естественных свойств вещей дляпризнания их недвижимыми вовсе не означает, что они становятся таковымиавтоматически.
Так, по мнению О.И. Крассова, главным критерием признаниянедр в качестве недвижимости - факт предоставления их в пользование. Всеостальное пространство недр законодательство не признает в качестве недвижимогоимущества, за одним исключением. Статья 19 Закона РФ «О недрах», ст.40и 41 Земельного кодекса РФ предоставляют право на использование подземногопространства, а также определенной части его содержимого лицу, использующему назаконных основаниях земельный участок. Закон разрешает использовать вустановленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на участкеобщераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды. Такимобразом, недра рассматриваются в качестве недвижимости не только в тех случаях,когда они предоставлены в пользование, но и в тех случаях, когда определеннаякатегория лиц вправе их использовать, реализуя свое право на подземноепространство на основании закона.
Позволим себе не согласиться с представленной позицией. Авторподменяет в своих рассуждениях два юридических понятия. Говоря о «наличиеили отсутствие пользования» как о критерии, автор на самом деле ведет речьо признаке вещи. Вещь становится объектом гражданских прав, только тогда, когдаона представляет интерес для субъектов гражданского права и становится товаром.Передача недвижимости в пользование характеризует вещь, именно как товар, а невыступает критерием отнесения вещей к недвижимости.
Нет сомнения, что вышеперечисленные объекты являютсянедвижимыми.
Однако, по мнению О.Ю. Скворцова, анализ законодательныхактов об участках недр, водных объектов, земельных участках, не позволяютвыделить общих признаков этих объектов, как объектов недвижимости.
Соглашаясь с данной точкой зрения, необходимо отметить, чтов данной группе действительно объединены разные по свойствам объекты. Можнобыло бы попробовать их объединить по свойству неперемещаемости, то водныеобъекты переместись, возможно. Если объединять по признаку того, что ониявляются основой для всех остальных объектов недвижимости, то эту функциювыполняют лишь земельные участки. На наш взгляд, земельные участки обладаютодним специфическим свойством, которые значительно выделяет их из массынедвижимых вещей - все остальные объекты имеют связь с землей, расположенные наповерхности и под поверхностью земельных участков.
Более того, выделение земельных участков в отдельную группусвязано с уникальностью положения, занимаемого этим объектом. Земля имеетфиксированное положение, она не перемещаема в пространстве. Разделениеземельных участков с другими объектами недвижимости строится не только на том,что мы имеем дело с определенной степенью зависимости одного объекта отдругого, но и на особой роли земельных участков для государства. Совокупностьвсех земельных участков и России составляют территорию российского государства- один из самых важных атрибутов государственности.
Следует отметить, что современные технологии в некоторыхслучаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенногоущерба их назначению. «При определенных условиях эта группа объектов можетбыть трансформирована, например, выработка леса на продажу, или продажа зданияна строительные материалы; в итоге получается, что данные объекты становятсядвижимым имуществом». В процессе трансформации они теряют те признаки, по которым их можно отнести кнедвижимости.
Показательным примером является перемещение зданий,представляющих архитектурную ценность, на значительные расстояния. Если четкоисходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствияущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимым имуществам неотносятся.
Поэтому данный критерий носит оценочный характер, в силуэтого не следует ждать точного и однозначного решения вопроса о прочности связис землей того или иного объекта. Следовательно, необходимо дополнить указанныйкритерий признаком, каковым и является несоразмерный ущерб назначению вещи.
Следуя логике нашего рассуждения о том, что, в общем,выделение таких критериев является относительным, что любую недвижимость можнопередвинуть и без несоразмерного ущерба хотелось заметить следующее. Ни длякого не секрет, что перемещение различных объектов характеризуется различнымизатратами труда. Переместить, к примеру, велосипед и стенной шкаф требуетразличных усилий, не говоря уже о перемещении дома. Вещи, которые легкоперемещаемы - это движимые вещи. Вещи, которые достаточно тяжело перемесить илиневозможно - недвижимые вещи.
Поэтому вполне уместно выделить такой критерий как «значительнаязатрата труда и денежных средств». Соответственно, если для перемещенияобъекта требуются значительные затраты труда и денежных средств мы будемговорить об объекте недвижимости. Если таких затрат не требуется речь идет одвижимом объекте.
Обобщая все выше изложенное, формулировка п.1 ст.130 ГК РФвыглядела бы следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, и все то, что прочно связано сземлей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно, в томчисле участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения,здания, сооружения, объекты незавершенного строительства...»
Исходя из того, что законодатель, выделяя второй критерий,не перечисляет все объекты недвижимости, отнесенные в силу него к даннойгруппе, следует сделать вывод о том, что список недвижимых вещей может бытьдополнен.
Так, Федеральный закон «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1992 г. №122-ФЗ ст.1расширяет примерный перечень объектов недвижимости, данный в ГК РФ, добавляяжилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ добавляет дачи, садовые дома, гаражи и другие строенияпотребительского назначения.
Выделяя третий критерий отнесения имущества к недвижимому,законодатель устанавливает, что к данной группе недвижимого имущества следуетотнести вещи, в принципе движимые, но прямо указанные в законе в качественедвижимости. Особенностью этой группы вещей является их способность кперемещению. То есть в отличие от иных объектов недвижимого имущества, данныевещи не только не имеют прочной связи с землей, но и, напротив, в большей частипредставляют собой транспортные средства (например, воздушные суда).
Следует отметить, что воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты по своей сути являются движимыми,причем в буквальном смысле этого слова. Предназначение этих предметов состоитименно в перемещении в пространстве. И, надо заметить, что эту группу объектовни что не объединяет с такими объектами, как земельный участок, участки недр,обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения - даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, которыйпозволяет говорить о недвижимости по природе, либо о недвижимости в силунеразрывности с земельным участком.
Надо заметить придание статуса недвижимости в принципе движимымвещам (воздушным и морским суда, судам внутреннего плавания космическимобъектам) является новеллой в российском законодательстве.
Так М.И. Брагинский отмечает: «Законодатель объединилих (в принципе движимые вещи - прим. автора) с естественно недвижимыми вещами,поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации».
М. Орлова считает, что, так как абз.2 п.1 ст.130 ГК РФговорит о том, что «к недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда», то данное положениепозволяет считать государственную регистрацию в качестве факультативногопризнака недвижимого имущества.
Однако надо заметить, что такой признак выделяетсязаконодателем только к определенному виду имущества, отнесенного законом кнедвижимому - воздушным, морским судам и т.д.
Чтобы придать юридический статус объекту вначале необходимоего создать. В результате создания он должен отвечать признакам недвижимогоимущества, выделенным законодателем. И только после этого право собственностина данный объект может быть зарегистрировано. Отсутствие регистрации на объектнедвижимости не говорит о том, что данный объект перестал быть недвижимостью. Этоговорит только о том, что у лица не возникло права собственности (или иногоправа) на данный объект.
Учитывая все выше изложенное можно сделать вывод, что дляопределения недвижимости не выделяется такой критерий как регистрация. Он лишьподчеркивает особый характер таких объектов.
Проведя рассмотрение всех выделенных законодателемкритериев, можно отметить, что ни один из них не позволяет нам отнести кобъектам недвижимого имущества - предприятие. Наиболее близким является третийкритерий - прямое указание в законе на движимое имущества, подлежащеегосударственной регистрации, как на объекты недвижимости. Но здесь же можносразу возразить.
Во-первых, предприятие это комплекс движимого и недвижимогоимущества, включая имущественные права, долги и т.д.
Во-вторых, группа объектов, объединенных законодателем втретью группу, объединяет транспортные средства, и нахождение среди нихпредприятии было бы весьма странным. Аналогичный аргумент можно высказать и поповоду возможности применения первого критерия. Дело в том, что первая группаобъектов представляет собой объекты природы. Предприятие же, как объектачеловеческого труда не совсем подходило под эту группу. Мы не будем искатькритерия для отнесения предприятия к той лил иной группе недвижимости, так как,забегая в перед скажем, что мы согласны с позицией авторов, что предприятие неможет являться объектом права несоответственно, относится к недвижимомуимуществу.
Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов кнедвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладатьследующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно намивыделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости.
Первый - неподвижность объектов в пространстве (в первуюочередь сюда относятся сами земельные участки, участки недр.). В эту же группуможно отнести и жилые помещение, на которые мы не можем распространить критерийсвязи с землей.
Второй - связь с землей. Этот критерий понимается какневозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению,значительной затраты труда и денежных средств.
Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения техили иных объектов к недвижимости, мы можем сформулировать понятие. Недвижимость- это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойствомнеподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежныхсредств невозможно.
2.1 Понятие государственной регистрации прав нанедвижимое имущество
Главная особенность правового режима недвижимости - особыйпорядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и другихправ на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам снедвижимым имуществом.
Федеральный закон «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. вступил в силус 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям,которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права нанедвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаютсядействительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но пожеланию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.
Во исполнение ст.9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав» во всех субъектах РоссийскойФедерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). К их компетенцииотносятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права нанедвижимое имущество.
Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика,положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих вобороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов,объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынкенедвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в Россииболее «прозрачным» и привлекательным для инвесторов.
Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции порегистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями попроверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрациюправ или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержаниядействующему законодательству Российской Федерации.
Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие вправовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимоеимущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношенийопределенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. Вэтом случае государственная регистрация приобретает также значениеправоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальныхправовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращениеправоотношений, предметом которых выступает недвижимость.
Предприниматель Подпорин Ю.В. обратился в Арбитражный судСамарской области с иском к Администрации г. Самары о признании правасобственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. м, расположенного поадресу: г. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, (литера 1).
Заявитель приводит следующие аргументы.
Предпринимателем произведено строительство здания магазинана земельном участке, предоставленном ему в аренду на основании ПостановленияГлавы г. Самары, однако заявитель лишен возможности регистрации правасобственности на вновь созданный объект вследствие отсутствия ПостановленияАдминистрации г. Самары об утверждении акта приемки в эксплуатациюмини-магазина.
На основании Постановления Главы г. Самары от 18.04.97 № 552Предпринимателю Подпорину Ю.В. для строительства мини-магазина типа металлопластикпредоставлен в аренду земельный участок, о чем заключен договор аренды от 10.05.2000№ 00568/3.
Впоследствии Предпринимателем изготовленоархитектурно-планировочное здание № 162/07, которое утверждено Управлениемглавного архитектора города, получены положительные заключениясанитарно-эпидемиологической службы от 10.04.2003 и ГУВД Самарской области (пожарнаячасть) от 26.05.2005, а также изготовлен технический паспорт по состоянию на 07.08.2003.
Требования о признании права собственности относятся квещно-правовому способу защиты и могут быть предъявлены лицом в случаеоспаривания данного права.
Из анализа материалов дела следует, что Администрация г. Самарыне претендует и не оспаривает права на спорный объект, возведенныйПредпринимателем.
В отзыве на иск Администрацией г. Самары указано со ссылкойна ст. ст.131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, что длявозникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истецвправе обратиться в Государственное управление Федеральной регистрационнойслужбы по Самарской области для соответствующей регистрации прав.
В соответствии с п.4.27 Строительных норм и Правил 3.01.04.- 87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основныеположения», утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.87 N 8 (вредакции от 18.11.97), акт приемки в эксплуатацию объектов утверждаетсярешением (Приказом, Постановлением) органов, назначивших комиссии.
При отказе в утверждении акта о приемке в эксплуатациювправе заинтересованное лицо обжаловать данные действия (бездействие) государственныхорганов в усыновленном законом порядке.
Таким образом, учитывая, что Администрация г. Самары неоспаривает право на возведенную постройку, Предприниматель Подпорин Ю.В. заявилтребование о применении мер защиты (признание права собственности), несоответствующее характеру нарушенных прав.
Кроме этого, признание права собственности по решению судадает возможность истцу зарегистрировать право собственности на объект безобязательной процедуры - приемки объекта в эксплуатацию.
Однако Предприниматель в установленном порядке врегистрирующий орган не обращался.
«Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованныерамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности».Поэтому ст.131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Единомгосударственном реестре с предоставлением информации о производственнойрегистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган,осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросуправообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения обобъекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется ифискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной еесоздания за рубежом.
Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующиеосновные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее имимущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимостиполучить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии отмошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости.
Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопросо признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи сприобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти всоприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а этовозможно только тогда, когда само существование права представляетсянесомненным.
Это последнее условие необходимо для того, чтобыобщественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтомувозникновение права всегда должно быть обозначено «каким-либо резкимследом», свидетельствующим о его существовании. И поэтому всезаконодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлениемнаружного знака, обличающего его существование. Установление такого знакасоставляет «укрепление права».
То есть право может быть укреплено посредством совершенияопределенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того,что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, идля третьих лиц.
Принцип признания права собственности или иного права нанедвижимое имущество только после государственной регистрации этого праваприводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимоеимущество возникает только с момента такой регистрации (ст.219 ГК), правособственности у приобретателя по договору (п.2 ст.223) и иное право нанедвижимость (п.2 ст.8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное неустановлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации вслучаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п.1 ст.164 ГК) .
2.2 Порядок государственной регистрации
Предметом государственной регистрации, согласно действующемузаконодательству, могут быть объект ограничения, перехода или прекращения правна недвижимое имущество в соответствующих групп:
права на недвижимость
сделки с недвижимым имуществом;
обременения (ограничения) прав на недвижимость.
В соответствии с общей концепцией, как это следует из п.1 ст.131ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативныенормы этой же статьи, а также нормы ст.164 ГК РФ допускают возможностьгосударственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма,посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок снедвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось,что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность:«Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующихправ на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике - т.е. возникающие иотпадающие „ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение“.В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами,порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названиирегистрирующего органа в п.3 ст.131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указаниезакона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самойсделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иноговещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объемдополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средствдля правообладателей».
Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав нанедвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составеперехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение длясоответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Еслипри совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется вмомент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственнаярегистрация права.
В то же время государственную регистрацию, котораяосуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельногоюридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическимоснованием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебногорешения, административного акта, юридического факта и т.д.
На это обстоятельство обратил внимание Конституционный судРФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О об отказе впринятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ»на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165 и п.3 ст.651 Гражданскогокодекса Российской Федерацииуказал на то, что государственная регистрация договора аренды здания илисооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды,производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договораренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, атакже вторгаться в содержание договора.
Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение,прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум отдвух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации - в данномслучае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в которомгосударственная регистрация выполняет функции особого юридического факта. Действительностьправа и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторонпо поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актомпризнания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов,осуществляющих регистрацию права или сделки (п.1 ст.2 Закона о госрегистрацииправ на недвижимость) .
По поводу правовой природы государственной регистрацииКонституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в ужеупоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. № 132-0: государственнаярегистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числесудебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектомкоторых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призваналишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующихправоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаетгарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она незатрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, неограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их волии имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться какнедопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или какограничение прав человека и гражданина.
Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п.1ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, следует, что регистрацияимеет вторичное значение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостьюможет состояться без регистрации (в настоящий момент оставим в стороне вопрос оее действительности), то регистрации без сделки быть не может, поскольку втаковом случае отсутствует объект регистрации.
В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишьс момента его юридического признания государственным органом, осуществляющимрегистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе,несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственнойрегистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрелвещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовойсвязи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается толькоконтрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. Вчастности, у продавца (отчуждателя) существует обязанность передатьнедвижимость покупателю (приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией:в том случае, если продавец уклоняется от государственной регистрации переходаправа собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации всудебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи суклонением продавца от государственной регистрации.
В то же время действующее законодательство о последствияхотсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. Содной стороны, в соответствии со ст.165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуругосударственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом,является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст.433 и 458 ГКРФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации,считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственнойрегистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновениеуказанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной исудебно-арбитражной практике и требует устранения.
Законодатель придал чрезвычайную значимость институтугосударственной регистрации и с точки зрения процессуального права. Всоответствии с п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимостьгосударственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силегосударственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительныйхарактер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебномпорядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданскихправоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуругосударственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права наобъект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающиезарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства,подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует сзарегистрированным правом. Правило об исключительном характередоказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальныйхарактер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключаетвнесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.
В то же время в рамках судебного процесса государственнаярегистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимогодоказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамкахисследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что,несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель неимеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение,основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом,выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией какдоказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.
С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладательдолжен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, азарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, чтогосударственная регистрация, в силу ст.2 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашелзакрепление и в судебно-арбитражной практике.
Институт государственной регистрации урегулирован преждевсего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встаетвопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.
На государстве лежит конституционная обязанность обеспечитьзащиту собственности (ст.8 Конституции РФ). Это определяет наличиепублично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите правего участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями,которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей,их индивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливоотмечает, что «если предмет договора обладает существенно индивидуальнымипризнаками - теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары нарынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Такимрынком является рынок недвижимого имущества - данное имущество достаточноиндивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, всоответствии с которым цена на недвижимое имущество является существеннымусловием договора купли-продажи недвижимого имущества».
К сказанному остается добавить, что законодатель,руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, какнедвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования осущественном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимымустановить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещамисделками и переходом прав на недвижимость - институт государственной регистрациисделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация - это процедура, котораяпредполагает существование отношений между государством в лице егорегистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтвержденияправ на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать какотношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся внеравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный органреализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - этоформа публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих своисубъективные гражданские права в сфере частного права. Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, каксправедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы,которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересовв сфере действия гражданского права.
Таким образом, государственная регистрация прав и сделок,возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер,демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права,взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказываетстабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности егоучастникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборотанедвижимого имущества.
Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимостьоказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства,что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права- регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правовогорегулирования такового «являются общественные отношения, возникающие впроцессе осуществления регистрационной деятельности»,а «отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируютсяметодом императивных предписаний».Это дает основание для вывода о том, что «регистрационное право выступаеткак комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования».
Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой,по мнению которой «взаимосвязанные нормы о государственной регистрацииобразуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующийсовокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и ихрегистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции».По своей правовой природе этот институт является институтом административногоправа.
2.3 Основания государственной регистрации и отказав государственной регистрации
Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяетсодержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решенияо регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этойдеятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных нарегистрацию документов и принятие соответствующего решения.
Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения)вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определеннымиюридическими фактами (событиями и действиями), которые в соответствии сгражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращениегражданских правоотношений.
Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливаетперечень оснований для государственной регистрации прав. Посколькусоответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то взаконе перечислены документы, которые должны быть представлены длягосударственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрацииявляются:
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местерасположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
Основания государственной регистрации и отказа вгосударственной регистрации:
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местеосуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов намомент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок сним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством,действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым длягосударственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка,план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием егокадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельногоучастка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранееуже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающихдокументов.
Основания отказа в государственной регистрации. Последствиемпроведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованноголица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. Вустановленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки.Отказ в государственной регистрации, также как и государственная регистрацияправ на недвижимость, является правоприменительным актом или решениемконкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществленокомпетентным государственным органом и должностным лицом в рамкахпредоставленных полномочий. В этом смысле отказ в государственной регистрацииправ на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов нагосударственную регистрацию.
Перечень оснований для отказа в государственной регистрацииустановлен в ст.20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этотперечень включены следующие основания:
право на объект недвижимого имущества, о государственнойрегистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащимгосударственной регистрации прав в соответствии с указанным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилосьненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрациюправ, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующегозаконодательства;
акт государственного органа или акт органа местногосамоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признаннедействительным с момента его издания в соответствии с законодательством,действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, неуполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определеннымиусловиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимогоимущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объектнедвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимыедокументы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объектнедвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственнойрегистрации возникших после введения в действие Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: переходаданного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения вдействие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые для государственнойрегистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и ужезарегистрированными правами.
Приведенный перечень не является исчерпывающим. Взаконодательстве предусмотрены и иные основания для отказа в государственнойрегистрации. Так, в соответствии с п.2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость в том случае, если после приостановления Основания государственнойрегистрации и отказа в государственной регистрации процедуры государственнойрегистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление,государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом записьв книге учета документов. Согласно п.2 ст.29 этого же закона в государственнойрегистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного вдоговоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора обипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиямгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, внекоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрациирегистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно даваяоценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью илинет.
Закрытое акционерное общество «Пурпе» обратилось варбитражный суд к Мэрии г. Тольятти с иском о признании права собственности насамовольную постройку - не завершенный строительством объект - зданиераспределительного пункта РП-30, общей площадью 107,1 кв. м, расположенное поадресу: г. Тольятти, Автозаводский район, Хрящевское шоссе,7.
Исковые требования мотивированы ч.3 ст.222 Гражданскогокодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует и судом установлено, что решениемучредителя индивидуального частного предприятия «Пурпе» от 20.04.99предприятие было преобразовано в Закрытое акционерное общество «Пурпе».Закрытое акционерное общество «Пурпе», истец, зарегистрировано 10.12.2002,что подтверждается Свидетельством о регистрации серии 63 N 002082541.
По договору купли-продажи от 11.03.95 Закрытое акционерноеобщество «Пурпе» приобрело не завершенный строительством объект - заводмногооборотной тары, расположенный в Автозаводском районе г. Тольятти, в районекирпичного завода, Хрящевское шоссе,7.
Постановлением Администрации г. Тольятти N 1358 от 12.08.96Закрытому акционерному обществу «Пурпе» предоставлен земельныйучасток в Автозаводском районе г. Тольятти по Хрящевскому шоссе, 7 в бессрочное(постоянное) пользование для окончания строительства и дальнейшей эксплуатациизавода по ремонту многооборотной тары. Право бессрочного (постоянного) пользованияподтверждается Свидетельством N 27041 от 21.03.97.
В пределах предоставленного земельного участка истцом насобственные средства осуществлено строительство здания распределительногопункта РП-30 (лит. А2).
Затраты на строительство объекта включены в баланс Закрытогоакционерного общества «Пурпе», что усматривается из справки,подписанной главным бухгалтером организации.
Распределительный пункт является не завершеннымстроительством объектом, степень готовности которого составляет 57%.
Фактическое наличие спорного не завершенного строительствомобъекта, пункта РП-30 (лит. А 2), и степень его готовности - 57% подтверждаютсятехническим паспортом, выданным истцу Муниципальным унитарным предприятием«Инвентаризатор».
Не завершенный строительством объект не является предметомдействующего договора подряда, что подтверждается договором подряда от 05.01.2000,соглашением о прекращении договора подряда от 23.01.2001, актами о приемкевыполненных работ от 21.11.2000, 04.10 2000.
Разрешение на строительство объекта и акт приемки его вэксплуатацию в установленном порядке не оформлялись.
С учетом изложенного суд, оценив обстоятельства дела и давим надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу, что в силу ст.222Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной.
В соответствии с п.3 ст.222 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации право собственности на самовольную постройку может быть признаносудом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что она расположена наземельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и еслипостройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и несоздает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежатгосударственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерациигосударственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные правана недвижимые имущества, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение.
В то же время право собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он неявляется предметом действующего договора строительного подряда и принеобходимости собственнику совершать с этим объектом сделку (п.16Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РоссийскойФедерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанныхс применением Федерального закона „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“).
Материалами дела подтверждается, что спорное незавершенноестроительство здания распределительного пункта не является предметомдействующего договора строительного подряда, а признание права собственностинеобходимо истцу для переоформления прав на земельный участок в соответствии сост. ст.2, 3 вводной части Земельного кодекса Российской Федерации.
В то же время государственный регистратор не имеет праваотказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим взаконную силу решением суда.
При принятии решения об отказе в государственной регистрацииправ заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней послеокончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителюнаправляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщенияпомещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственнойрегистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или варбитражном суде.
При известных условиях регистрирующим органам предоставленоправо приостановления государственной регистрации. Государственная регистрацияправ приостанавливается государственным регистратором при возникновении у негосомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также вподлинности представленных документов или достоверности указанных в нихсведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры пополучению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документовили достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязанв день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав вписьменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлениигосударственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявителивправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований длягосударственной регистрации прав, а также подлинности документов идостоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаях государственнаярегистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если втечение указанного срока не будут устранены причины, препятствующиегосударственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказатьзаявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующуюзапись в книге учета документов.
Государственная регистрация прав может быть приостановленане более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя,стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии унего надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины,послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, исрок, необходимый для такого приостановления.
Государственная регистрация прав может быть приостановленагосударственным регистратором на срок не более месяца на основании письменногозаявления одной из сторон договора о возврате документов без проведениягосударственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора необращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будутустранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистраторобязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделатьоб этом соответствующую запись в книге учета документов.
Государственный регистратор обязан в день принятия решения оприостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомитьстороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и обоснованиях принятия такого решения.
В порядке, установленном законодательством, государственнаярегистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решениясуда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесениемсоответствующей отметки в ЕГРП.
Общество с ограниченной ответственностью „Репер“ обратилосьв Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказаГосударственным учреждением юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области „Самарскаяобластная регистрационная палата“ в государственной регистрации договорааренды земельного участка № 012836з от 13.01.2003 и обязании зарегистрироватьуказанный договор.
Согласно материалам дела, 14.01.2004 Общество с ограниченнойответственностью „Репер“ предоставило в ГУЮ „Самарская областнаярегистрационная палата“ на регистрацию договор с Комитетом по управлениюимуществом г. Самары N 012836з от 13.01.2003 на аренду земельного участкаплощадью 3680,5 кв. м по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинская,заключенный на основании Постановления Главы г. Самары N 1241 от 30.12.2002,под строительство нежилого здания для размещения офисных помещений, мойки иподземно-надземной стоянки автомобилей.
29 января 2004 г. вх. N 1/2004-489 регистрирующий органсообщил о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что непредставлены все документы, необходимые для регистрации, в том числедоказательства предоставления земельного участка, в соответствии с п.4 ст.30Земельного кодекса РФ, а также соблюдения п.8.5 Постановления Главыадминистрации г. Самары N 1241 от 30.12.2002 о сносе жилого дома N 32-34.
Затем вх. N 1/2004-489 от 20.02.2004 заявителю былонаправлено повторное извещение о приостановлении государственной регистрациидоговора, в котором было предложено представить доказательства предоставленияземельного участка в соответствии с п.4 ст.30 Земельного кодекса РФ, а такжедоказательства отсутствия каких-либо обременений на земельный участок площадью3680,5 кв. м в Самарском районе г. Самары по ул. Ленинская.
Сообщением исх. N 1/2004-489 от 25.05.2004 регистрирующийорган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации в связи с тем,что не представлены доказательства отсутствия прав каких-либо собственниковжилого дома по ул. Ленинской,34 на данный земельный участок, а также по причинеотсутствия документов, подтверждающих соблюдение требований ст.30 Земельногокодекса РФ при выделении земельного участка в аренду.
В соответствии с п.1 ст.20 ФЗ „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ основанием дляотказа в государственной регистрации, на которое ссылается Регистрационнаяпалата, является непредставление документов, необходимых для государственнойрегистрации прав.
Судом апелляционной инстанции установлено, что заявителембыли представлены все необходимые для регистрации права документы, переченькоторых содержится в ст.17 ФЗ: договор аренды земельного участка с приложениемего кадастрового плана, акт приема-передачи земельного участка, и ПостановлениеГлавы г. Самары от 30.12.2002 N 1241 „Об утверждении проекта границземельного участка, предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью“Репер» в аренду земельного участка и разрешении строительстванежилого здания для размещения офисных помещений, мойки и подземно-наземнойстоянки автомобилей по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары".
Текст указанного Постановления N 1241 гласит: «Всоответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, наосновании заявления Общества с ограниченной ответственностью „Репер“,проектно-сметной документации, разработанной согласно Постановлению Главы г. Самарыот 17.09.2002 N 691 „Об утверждении акта о выборе земельного участка,предварительном согласовании места размещения нежилого здания для размещенияофисных помещений, мойки и подземно-наземной стоянки автомобилей и разрешениипроектирования Обществу с ограниченной ответственностью “Репер» наземельном участке по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары", утвержденнойв установленном порядке, ПОСТАНОВЛЯЮ".
Таким образом, довод Регистрационной палаты онепредоставлении Обществом с ограниченной ответственностью «Репер» доказательствпредварительного согласования мест размещения объектов не соответствуетобстоятельствам дела.
Если в течение срока, установленного для рассмотрениязаявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но довнесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственнойрегистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объектнедвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектомнедвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается доснятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
Государственный регистратор обязан в срок не более чем пятьрабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав вписьменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлениигосударственной регистрации прав и об основаниях приостановлениягосударственной регистрации прав.
Особое внимание следует обратить на детализацию норм,регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственнуюрегистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями илибездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкойпри регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением отрегистрации, несоблюдением правил регистрации и др.).
Так, в п.1 ст. 31 Закона впервые дается определениенеобоснованного отказа в регистрации - таковым отказ признается в случае, еслив регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п.1 ст.20 Закона, либовообще без указания оснований. Вред подлежит возмещению в полном объеме (тоесть включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны РоссийскойФедерации в соответствии со ст.31 Закона и ст.1069 ГК. Статья 1069 ГКпредусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами,органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Этаответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст.1064 ГК, тоесть при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителявреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, атакже вины причинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается,если он не докажет, что вред причинен не по его вине (п.2 ст.1064 ГК) .
В заключение остановимся на том изменении Закона, которое,как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике.Речь идет о введенной в состав пятой главы Закона, устанавливающей правила обответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество,новой норме - ст.31.1 Закона. В этой статье, как следует из ее названия,установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату правасобственности на жилое помещение.
Согласно п.1 ст.31.1 Закона собственник жилого помещения,который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а такжедобросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение,имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Преждевсего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применятьсялишь во взаимосвязи со ст.223, 301, 302 ГК, поэтому для уяснения смысла ст.31.1Закона необходимо коснуться указанных норм ГК.
Статья 301 ГК предоставляет незаконно лишенному владениясобственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска обистребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационныйиск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому,согласно п.1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряженияпринадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместес тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещьюее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезныесвойства).
Однако из правила ст.301 ГК о возможности истребованияимущества из чужого незаконного владения существует изъятие.
Оно установлено в п.1 ст.302 ГК для случая, если нарушениеправа владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество былоприобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица,которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то естьтаким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии уотчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствахсобственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишьв случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имуществобыло передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либовыбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретенобезвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать,собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и удобросовестного приобретателя (п.2 ст.302 ГК).
По общему правилу п.1 ст.223 ГК, определяющей моментвозникновения права собственности у приобретателя по договору, правособственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи,если иное не предусмотрено законом или договором. Такое «иное» правилопредусмотрено, в частности, в п.2 ст.223 ГК, согласно которому в случаях, когдаотчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаемявляется, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности уприобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установленозаконом. Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ п.2 ст.223 ГК был дополненправилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащимдобросовестному приобретателю (п.1 ст.302 ГК) на праве собственности с моментатакой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК случаев, когдасобственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Внесенное в п.2 ст.223 ГК дополнение весьма неоднозначно инуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п.1 ст.235 ГК правособственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Нистатья 302, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворениивиндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности наспорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестногоприобретателя. Поэтому сформулированный в п.25 Постановления Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 «О некоторых вопросах практикиразрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»тезис о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности наотчужденное неуправомоченным лицом недвижимое имущество и регистрации этогоправа на основании решения суда, по существу, представлял собой попытку ВАС РФустановить не предусмотренное законом основание прекращения права собственности.Этот пункт указанного Постановления с разных позиций критиковался в юридическойлитературе, в том числе автором настоящей статьи. В частности, указывалось, чтозащитить интересы добросовестного приобретателя можно лишь путем внесения в ГКтакого основания возникновения права собственности, как возмездное приобретениеимущества добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя.
Если рассматривать внесенное в п.2 ст.223 ГК дополнение какустановление в законе специального основания возникновения права собственностиу добросовестного приобретателя, то это само по себе означает, что до внесениятакого дополнения упомянутая выше позиция ВАС РФ не имела законных оснований. Ноэто не единственное возможное истолкование п.2 ст.223 ГК в его новой редакции. Грамматическоеи логическое толкование этого пункта предполагает принятие во внимание тогообстоятельства, что сама ст.223 ГК устанавливает не основания возникновенияправа собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права уприобретателя имущества по договору. При таком варианте толкования правила ст.223ГК «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю(п.1 ст.302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, заисключением предусмотренных ст.302 ГК случаев, когда собственник вправеистребовать такое имущество от добросовестного приобретателя» приводило бык довольно абсурдно звучащему выводу о том, что в случаях, когда имущество неможет быть истребовано у добросовестного приобретателя, оно признаетсяпринадлежащим ему с момента государственной регистрации права собственности, ав случаях, когда имущество может быть у него истребовано, оно признаетсяпринадлежащим ему на праве собственности с какого-то другого момента.
Неясность п.2 ст.223 ГК связана также с возникающейнеопределенностью понятия «добросовестный приобретатель» применительнок недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст.301, 302 ГК речь идет обистребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключениядоговора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилогопомещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимоеимущество может поступить во владение приобретателя как до, так и послерегистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный искможет быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактическипередано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще незарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданноеему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоихслучаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателемв смысле ст.302 ГК, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказв удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Еслиже под приобретателем в смысле ст.302 ГК понимать лишь второго из указанныхприобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь вовтором случае.
Представляется, что правильным следует считать второепонимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основаниип.2 ст.551 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимостисторонами до государственной регистрации перехода права собственности неявляется основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношениюк неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственникявляется третьим лицом. Если считать, что после передачи имуществаприобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, этоозначало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствиепередачи имущества, что противоречило бы п.2 ст.551 ГК.
Выше были затронуты лишь некоторые вопросы, связанные свзаимодействием ст.223, 301, 302 ГК. Понятно, что существует настоятельная инеотложная потребность в издании высшими российскими судебными органамиразъяснений по вопросам применения анализируемых норм. Вернемся к Закону орегистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казныРоссийской Федерации идет речь в п.1 ст.31.1 Закона. Об этом говорится в п.2той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, еслипо не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам всоответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда,причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение,взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного годасо дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то естьстоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллионрублей. Порядок выплаты этой компенсации должен быть установлен ПравительствомРФ. В ст.33 Закона установлено, что предусмотренные ст.31.1 Закона положения овыплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрацияправа собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение былапроведена после 1 января 2005 г.
Прежде всего, следует заметить, что ст.31.1 Законаприменяется, если утрата права собственности связана не с виновныминеправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненныйвред, согласно ст.31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации вполном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделкакупли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения,действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленнойарендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. Наосновании того же подложного документа зарегистрирован переход правасобственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения извладения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору),возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя,собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребованиижилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда карендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения обудовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист,который предъявляется к исполнению.
Думается, что законодатель хотел видеть смысл п.2 ст.31.1Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полномобъеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ. Однако,анализируя текст п.2 ст.31 Закона, можно видеть, что придать ему такой смыслзаконодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсациявыплачивается в случае, если «взыскание по исполнительному документу непроизводилось», по его буквальному смыслу означает, что право накомпенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документубудет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если удобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, сучетом п.2 ст.223 ГК, что право собственности у него не возникало. С учетомвсего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительнойпрактике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьманепросто.
2.4 Вопросы правового регулирования оборота недвижимости
Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованиемнедвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности напротяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постояннопривносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов,процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых начеловека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития иобновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которыеприходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав нанедвижимость.
Особенность затронутой темы о недвижимости состоит вдвойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатацияобъектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности,осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляетсятакая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных вградостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. сучетом публично-правовых установлений государства.
При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблемв сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теорияпостоянно сталкивается с различными подходами законодателя иправоприменительных органов, с определенной позицией органов государственнойвласти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересамиинвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которыетребуют осмысления и анализа.
Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимостидолжно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частногозаконодательства, но и целый ряд институтов государственного,административного, а иногда и международного права. Поэтому исследованиечастноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно внеучета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмовв частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства иего органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. Сдругой стороны, понятия «частный интерес», «частный инвестор»потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном акте оборотанедвижимости затрагивают публичные интересы.
В целях создания эффективного юридического режимарегулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализзаконодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных,строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений,гражданско-правовых вопросов в данной области, которые (в соответствии стенденциями судебно-арбитражной практики) иногда противоречат друг другу, и этоотрицательно сказывается как на положении собственников и пользователейобъектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического ивесьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенностигражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное,выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнитьсуществующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права.
Разработка дискуссионных вопросов в области правоотношенийпо поводу объектов недвижимости составляет неотъемлемую часть предмета наукисовременного российского права. Попробуем определить теоретико-методологическиеи практические проблемы дифференциации и единства гражданско-правового режимаразличных объектов недвижимости в Российской Федерации, опираясь наисследования отечественных и зарубежных ученых, касающихся проблем нормативногорегулирования имущественных отношений, совершения сделок, регистрации прав идоговоров на объекты недвижимости, гражданско-правовой ответственности и еевидов, а также на научные труды в области общей теории права и истории права,имеющие значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.
Основные предложения, реализация которых способнаусовершенствовать действующий правовой режим недвижимости в РоссийскойФедерации, следующие.
Рыночные отношения при создании объектов недвижимости (вархитектуре и градостроительстве) характеризуются повышенной рольюпублично-правового регулирования.
Исследование горизонтальных отношений между российскимисубъектами капитальных вложений, вертикальных отношений между субъектамипредпринимательской деятельности в строительстве и органами государства (местногосамоуправления) невозможно понять и осмыслить исключительно в рамках теориигражданского права, поэтому неизбежно приходится затронуть публично-правовые,международные, административные аспекты этих проблем.
Вместе с тем гражданское право, обладая веками отработанныминструментарием, позволяет организовать и упорядочить имущественно-денежныеотношения без использования властных механизмов, опираясь на экономическийинтерес их участников. Таким образом, при комплексной характеристике правовогорежима недвижимости в силу многогранности самого предмета исследования вкачестве основополагающего объективно необходимо применениесистемно-структурного метода, основанного на всеобщемдиалектико-материалистическом методе.
Понятие «юридический режим правового регулирования»объединяет в себе в качестве целостной системы множество признаков,характеризующих понятие «правовое регулирование» (принципы,инструментарий и способы его применения) в отношении конкретной совокупностинорм. Данный набор признаков позволяет индивидуализировать правовоерегулирование такого вида общественных отношений, как отношения по поводунедвижимости. Однако существует потребность характеристики правовых режимов нетолько применительно к обобщенным объектам (правовой режим недвижимости), но ик определенным разновидностям объектов (правовой режим «жилой недвижимости»,«коммерческой недвижимости», «предприятия как имущественногокомплекса»), к содержанию определенных операций («правовой режимрегистрации сделок с недвижимостью»). Характеристика юридического режимаправового регулирования дается на основании юридических норм, выделенных покаким-либо признакам и в связи с этим обладающих особой целостностью. Вподавляющем большинстве случаев эта совокупность норм не относится к какой-либоодной профилирующей (фундаментальной) отрасли права и состоит из институтовразличных отраслей права. Например, порядок осуществления предпринимательскойдеятельности, порядок оборота объектов недвижимости, порядок выпуска иобращения ипотечных ценных бумаг регулируются нормами и частного, и публичногоправа. Именно специфика общественных отношений (видов деятельности) предопределяютособенности их правового регулирования, и каждой сфере человеческойдеятельности соответствует свой режим правового регулирования.
Таким образом, при юридико-методологической классификацииправовой режим недвижимости следует относить ко вторичному специальномуинституциональному режиму, представляющему собой комплексную модификациючастноправового и публично-правового режимов, обладающему определеннымиспецифическими особенностями совершения сделок, объектом которых являетсянедвижимое имущество.
Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается всоздании правового режима, установлении целесообразных отношений междусубъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридическихправ и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем чтобы вызватьнужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимостистановится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями,наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателемправомерной деятельности.
В разных научных дисциплинах, определенных отраслях праваобособленные предметы природы и результаты труда предметно-практическойдеятельности людей определяются по-своему. Даже в пределах права вещи подлежатдифференциации по тем признакам, которые предопределяют существованиесамостоятельных правовых отраслей Современное российское гражданскоезаконодательство легальных определений многих понятий не дает, однако, логичнопредположить, что каждому из терминов в законодательстве отведена собственнаясмысловая «ниша». Поскольку современный уровень исследованностиобъектной составляющей права не позволяет пока найти решение многихтеоретических, а часто и практических проблем, сопряженных с понятиями вещей ифункционированием недвижимого имущества в гражданской обороте, исходя изимеющихся теоретических разработок попытаемся предложить определения недвижимойвещи, недвижимого имущества и недвижимости.
Недвижимыми вещами можно считать материальные, физическиосязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхожденияили результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочнойсвязи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные,морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащиегосударственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиесяобъектами гражданского оборота.
Недвижимым имуществом можно считать недвижимую сложную вещь,созданную или состоящую из разнородных вещей, но в совокупности образующуюединое целое, которое используется по единообразному целевому назначению, вгражданском обороте выступающую как делимая (подлежащая разделу) или неделимаявещь.
Недвижимость - это комплекс недвижимого имущества,принадлежащий на каком-либо вещном праве коммерческой или некоммерческойорганизации, предназначенный для использования в предпринимательскойдеятельности либо для социальных или потребительских нужд, обладающийоборотоспособностью и включающий в свой состав движимые вещи, права требования,исключительные права и обязательства.
В российском экономическом обиходе появилось новое явление - так называемый девелопмент - современная концепция развития недвижимости. Вдословном переводе с английского это слово означает «развитие», однаков традиции западного правоведения этот термин приобрел значение своеобразнойразновидности бизнеса, связанного с комплексным преобразованием объектанедвижимости, призванным увеличить его стоимость за счет технических,организационных усовершенствований, тонкого маркетингового подхода, удачныхпрогнозных оценок будущего спроса, учета факторов риска и пр. Применительно кнедвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественнымпреобразованием недвижимости. Девелопмент - это высокоинтеллектуальный ирисковый вид предпринимательства. Правовой аспект девелопмента связан сюридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно новогообъекта недвижимости, обладающего большей ценностью, чем исходный. Регистрациявновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом,поскольку только после этого возможно полноценное владение, пользование ираспоряжение им. Анализ современного российского опыта и присущих ему проблемсвидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса,разновидности предпринимательской деятельности. Таким образом, можно датьследующее определение девелопмента: «Девелопмент - это комплекснаясовокупность организационных, фактических и юридических действий в процессепрофессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или)изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от такихпреобразований недвижимости».
Очевидна настоятельная потребность вдальнейшей детализации на уровне закона правового режима объектовнезавершенного строительства. Поскольку право собственности на объект незавершенногостроительства всегда принадлежит собственнику земельного участка, владельцуземельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещномправе, предусмотренном гл. IV Земельного кодекса РФ (право постоянного (бессрочного)пользования, право пожизненного наследуемого владения), то должны быть внесеныизменения в гражданское законодательство, в частности в параграф 3 гл.37 ГК РФ«Строительный подряд». Так, должно быть установлено, что подрядчик,осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственникомтаких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве(до момента передачи материалов для их использования в строительстве). Суказанного момента права собственности подрядчика на переданные материалыпрекращаются в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное неозначает, что собственником материалов становится заказчик. Материалы с моментаих юридической гибели вообще не могут быть оборотоспособными объектамигражданских прав в прежнем своем состоянии.
Гражданским кодексом РФ предприятие в целом какимущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качествепредприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога,аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением или прекращениемвещных прав. Права на предприятие (их возникновение, переход, обременения) какна недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в силу ст.130 ГКРФ и в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Однако следует признать отсутствие взаконодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав,которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов (например, от другихимущественных комплексов), которые в принципе можно использовать впредпринимательской деятельности. Наконец, действующее законодательстворегулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием, как купля-продажа,аренда, доверительное управление, ипотека. Однако правовое регулирование этихразличных сделок не отличается единообразием. В связи с этим в интересахразвития стабильности имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественныйкомплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видомимущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовыхсделок.На практике предприятие может и не включать в себя объекты недвижимости илиимущественные права на недвижимость («недвижимость в составе предприятия»).Квалифицировать предприятие как объект недвижимости необходимо только тогда,когда в составе предприятия имеются такие объекты недвижимости или упредприятия есть права на них. В гражданском законодательстве необходимосформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа,аренда, доверительное управление, дарение), а именно: о порядке определениясостава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; обуведомлении кредиторов и об их правах; о порядке передачи предприятия; огосударственной регистрации перехода прав на предприятие (их обременения) и др.
В современной экономике, особенно в сферепромышленной и социальной инфраструктуры, имеют место различные объединенияобъектов движимого и недвижимого имущества, связанные единым хозяйственнымназначением, располагающие земельным участком на каком-либо праве, которыеможно было бы назвать сложной вещью. Это технологические имущественныекомплексы. На сделки с технологическим имущественным комплексом можно было быраспространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями (например,нормы о государственной регистрации перехода права собственности), чтоспособствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости,входящих в технологический имущественный комплекс.
Закон о регистрации прав на недвижимость исделок с ним отнес к недвижимому имуществу жилые и нежилые помещения как частьздания. Таким образом, действующее законодательство рассматривает жилые инежилые помещения в качестве самостоятельных разновидностей недвижимогоимущества объектов гражданских прав. Однако специфика жилых и нежилых помещенийв многоквартирных домах именно в качестве специфических по характеру объектовнедвижимости не нашла достаточного отражения в особенностях их правового режима.Основной юридический принцип, используемый при определении обособленности (пространственныхграниц) одного объекта недвижимости от других, - принцип самостоятельнойгражданской правоспособности такого объекта. Юридическое описание всякой вещивключает указание на субъективные гражданские права, либо существующие вотношении такой вещи, либо могущие существовать (т.е. оборотоспособность вещи).Следовательно, недвижимой вещью (в смысле гражданского права) может быть тольковещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) бытьзарегистрированы в ЕГРП. Значит, жилые и нежилые помещения в многоквартирныхдомах должны быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота вкачестве простых, неделимых вещей, право собственности на которые либо ужезарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. В жилищномзаконодательстве следует закрепить положения, что все общее имущество, включаяпомещения общего пользования, не должно рассматриваться в качествесамостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно,невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, а такженевозможно положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат направе общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений вздании.
Глава V Федерального закона от 21 июля1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» дополнена статьей, устанавливающей основаниявыплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилоепомещение.
Так, собственник жилого помещения, который не вправе егоистребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестныйприобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право наразовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер компенсации неможет превышать один миллион рублей. Пока такая процедура компенсации неустановлена, а пострадавших - множество. Порядок такой выплаты необходимоустановить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться вБюджетном кодексе РФ. Следует сделать вывод о срочной необходимости выработкиконкретного механизма реализации этой нормы закона на практике.
Какой бы совершенной ни была системарегистрации, переход права собственности - это операция, связанная с риском. Взависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрацииможно разделить на две большие группы - титульные и актовые. В титульныхсистемах предметом регистрации являются права. В актовых системах - сделки. Системарегистрации в России построена по смешанному типу. Если в классической системес момента регистрации возникает право, то в отечественной момент регистрацииобусловливает возникновение не только права, но и обязательств сторон посделке, поскольку сделка, подлежащая регистрации, считается заключенной смомента регистрации. В России наряду с системой регистрации прав могло быразвиваться страхование титула собственника, но не вместо, как, например, вСША, а параллельно с этой системой, гарантируя права добросовестныхприобретателей.
Заслуживает внимания опыт предоставления информации изреестра недвижимости в устной форме, поскольку в определенных ситуацияхоперативно полученная информация бывает весьма полезна.
Полномочия венгерского регистрационногооргана таковы, что земельное управление может по собственной инициативеконтролировать соответствие внесенных в реестр данных о недвижимости ихфактическому состоянию. Дальнейшее развитие системы регистрации прав иналоговой системы в России потребует наделения такими полномочиямиотечественных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Это может потребоваться, например, в целяхвыявления уклонения собственников от регистрации прав на возведенные на принадлежащихим земельных участках здания и сооружения.
Охрана прав и законных интересов граждан и юридических лицпосредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности изаконности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятногоинвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости.
Проведенный анализ законодательный и теоретических источниковпозволил сделать вывод о противоречивом регулирования института недвижимости вроссийском законодательстве, об отсутствии единого понятия недвижимости, опризнаках, критериях отнесения имущества к объектам недвижимости, различныхвидах имущества, отнесенного к недвижимому по тем или иным признакам.
Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов кнедвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладатьследующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно намивыделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости. Первый - неподвижностьобъектов в пространстве (в первую очередь сюда относятся сами земельныеучастки, участки недр.). В эту же группу можно отнести и жилые помещение, накоторые мы не можем распространить критерий связи с землей). Второй - связь сземлей. Этот критерий понимается как невозможность перемещения объектов безнесоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежныхсредств.
Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения техили иных объектов к недвижимости нами формулируется понятие. Недвижимость - этоиндивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойствомнеподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежныхсредств невозможно.
Особая ценность или особая значимость в гражданском оборотев принципе движимых вещей, отнесенных к недвижимости, объясняет стремлениезаконодателя распространить на ли объекты действие правового режима недвижимогоимущества. При этом особая ценность или значимость должна заключаться нестолько в стоимости этих вещей (например, морские или речные гражданские суда),сколько в характере назначения такого рода объектов (так, любой космическийобъект ценен в первую очередь своим назначением). Думается, что отнесение впринципе движимых вещей к объектам недвижимости не оправдано. Предлагаетсявнести в действующее законодательство следующие изменения и дополнения:
1. Исключить из ст.130 Гражданского кодекса РФ часть 2 п.1.
2. Внести изменения в п.1 ст.131 ГК РФ: «Правособственности и другие вещные права на недвижимые вещи и иное недвижимоеимущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращениеподлежат государственной регистрации в едином государственном реестреучреждениями юстиции».
3. Необходимость четкого указания в законе на такие объектынедвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенногостроительства, стала очевидной уже в первые годы применения ГК РФ. Такаяпотребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов длясовременного российского гражданского оборота, так и необходимостью вдальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавнозаконодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, тольков отношении объектов незавершенного строительства.
4. В отношении помещений как самостоятельных объектовнедвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ неупоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем жилые помещения,вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальныйжилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваютсязаконодателем в качестве самостоятельного объекта права. Что же касаетсянежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующеезаконодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовыхнорм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений каксамостоятельных объектов гражданских прав. Безусловно, такая правовая ситуацияне отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признавнежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличногоот здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с нимсвязанного, также не решает всех возникающих проблем. Основными такимипроблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещенийв качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательногорегулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий исооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д. Поэтому на практике неисключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем,остается, к примеру, «собственником коридоров». Следует в качествеобъектов недвижимого имущества включить в ст.130 ГК РФ «жилые и нежилыепомещения».
5. Одним из главных недостатков Закона о государственнойрегистрации, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации,вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от моментанаступления вреда.
Статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, нетолько не создают действенного механизма, позволяющего реализовать праваграждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так июридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делаетнеобходимым совершенствование законодательной конструкции институтовответственности и компенсации.
Мы полагаем, что в п.2 ст.31.1 Закона должны быть внесеныдополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лицпричинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещенииим вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статьеимущества, взыскание по исполнительному документу не производилось илипроизведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчислениясрока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсацииисчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактическивзысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать одинмиллион рублей.
Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченнойкомпенсации переходит к Российской Федерации.
Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документуреального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этомтребование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания сдолжника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченнойкомпенсации.
В случае если риск утраты права собственности былзастрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба завычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканныхпо исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».
6. Сложившаяся система органов, осуществляющихгосударственную регистрацию и технический учет жилых помещений, кадастровыйучет земельных участков в Российской Федерации, громоздка, затратная и являетсясдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном онаскладывалась до принятия действующего ГК и не соответствует задачам, которыеставит перед ней современное гражданское законодательство. Переходный характерсистемы названных органов породил параллелизм, дублирование функций.
Необходимо передать функции регистрации недвижимости исделок с ней, технического учета и земельного кадастра органам погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета.-1993. - № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федеральныйзакон № 51-ФЗ, принят 30 ноября 1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [федеральныйзакон № 14-ФЗ, принят 26 января 1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст.410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [федеральныйзакон № 146-ФЗ, принят 26 ноября 2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // Собраниезаконодательства РФ. -2001. - № 49. - Ст.4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральныйзакон № 138-ФЗ, принят 14 ноября 2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст.4532.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральныйзакон № 95-ФЗ, принят 24 июля 2002 г., по состоянию на 02.10 2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст.3012.
7. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон №136-ФЗ, принят 25 октября 2001 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.
8. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон №188-ФЗ, принят 29 декабря 2004 г., по состоянию на 18.10.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч.1). - Ст.14.
9. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 200-ФЗ,от 4 декабря 2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст.5278.
10. Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон №60-ФЗ, принят 19 марта 1997 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 1997. - № 12. - Ст.1383.
11. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 74-ФЗ,принят 3 июня 2006 г., по состоянию на 19.06.2007] // Собрание законодательстваРФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.
12. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [федеральныйзакон № 81-ФЗ, принят 30 апреля 1999 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 1997. - № 12. - Ст.1382.
13. Кодекс внутреннего водного транспорта [Текст]: [федеральный закон №24-ФЗ, принят 7 марта 2001 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2001. - № 11. - Ст.1001.
14. О несостоятельности (банкротстве) [Текст]: [федеральный закон № 127-ФЗ,принят 26.10.2002 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательстваРФ. - 2002. - № 43. - Ст.4190.
15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на23.11 2007] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.
16. О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [федеральныйзакон № 178-ФЗ, принят 21.12.2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2002. - № 4. - Ст.251.
Научная и учебная литература:
17. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества. [Текст] // Юрист.- № 4. - 2008. - С.13.
18. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданскомправе России (начало XX в. и современность). [Текст] //Вестник Московского университета. Серия П. Право. - 1996. - №6. - С.98.
19. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. [Текст] М.:2008. - 124 с.
20. Бархатов М.В. Комментарий к Земельному кодексу. Из книги «Комментарийк земельному законодательству Российской Федерации». - М.: Юрайт-Издат,2002. - 456 с.
21. Бакшинскас В.Ю. Предпринимательское право Российской Федерации. [Текст] /Отв. ред. Губин Е.П., Лахно П.Г. - М.: Юристъ, 2003. - 478 с.
22. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимомимуществе. [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С.5.
23. Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования недвижимости [Текст]// Бюллетень нотариальной практики. - 2005. - № 3. - С.22.
24. Гражданское право: Учебник. Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., ТолстогоЮ.К. - М., Проспект. 2007. - 679 с.
25. Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости [Текст] // Государствои право. - 2008. - № 3. - С.42.
26. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав [Текст] // Журналроссийского права. - 2006. - № 10. - С.15.
27. Даль В.Н. Толковый словарь русского языка. Современная версия. [Текст] М.:ЭКСМО, 2002. - 1220 с.
28. Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст]// Законодательство и экономика. - 2006. - № 2. - С.12.
29. Дружинина Л. Предприятие как объект [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 35.- С.2
30. Ершова И.В. Правовой режим государственного имущества в хозяйственномобороте: теоретические основы и пути совершенствования. [Текст] М.: Статут,2005. - С.150.
31. Жариков Ю.Г. Научно-практический правовой постатейный комментарий кВодному кодексу Российской Федерации. [Текст] / Под ред. Боголюбова С.А. - М.: Юридическийдом «Юстицинфор» // Право и экономика. - № 17-18. - 1996. - С.45-47.
32. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование:Научно-практическое пособие. [Текст] М. БЕК, 1997. - 432 с.
33. Жилкин Д.Г. Регистрация недвижимости по-новому [Текст] // Жилищное право.- 2007. - № 6. - С.14.
34. Исаков В.Б. Механизм правового регулирования и правовые режимы. [Текст]// Проблемы теории государства и права. - М.: Административное право и процесс,2007. - С.258-259.
35. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросыограничений [Текст]. - Элиста: АПП Джангар, 2008. - 237 с.
36. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новыеправила оформления, государственная регистрация, образны документов). - Юрайт-Издат,2004. - 167 с.
37. Кирсанов АР. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современногороссийского права [Текст] // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемырегистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. - М., Юнити. 2003. - С.6.
38. Ковалевский М.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя[Текст] // Кодекс-info. - 2007. - № 5. - С.8.
39. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав нанедвижимость в законодательстве Российской Федерации. [Текст] // Правоведение. - 2008. - № 2. - С.154-162.
40. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. [Текст] /Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С.А./ Отв. ред. А.Л. Масковский. [Текст] М.: Международный центрфинансово-экономического развития, 1998. - 820 с.
41. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. [Текст]М.: Фонд Правовая культура. Редакция журнала Хозяйство и право, 1995. - 643 с.
42. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды [Текст] // Жилищноеправо. - 2007. - № 3. - С.23.
43. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе[Текст] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2007. - № 2. - С.29.
44. Крассов О.И. Комментарий к - Земельному кодексу Российской Федерации. [Текст]М.: Юристъ, 2002. - 342 с.
45. Левшина Т.Д. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций. [Текст]/ Отв. ред. Садиков О.Н. - М.: Юристъ, 2001. - 780 с.
46. Мазуров А.В. Комментарий к Земельному кодексу. Из книги «Комментарийк земельному законодательству Российской Федерации». - М.: Юрайт-Издат,2002. - 720 с.
47. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости [Текст]// Законность. - 2005. - № 5. - С.18.
48. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] //Право и экономика. - 2008. - № 1. - С.22.
49. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч.1. [Текст] - М., Статус.1997. - 867 с.
50. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества [Текст] // ЭЖ-Юрист.- 2008. - № 1. - С.5.
51. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество (К совершенствованиюгражданского законодательства). [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - № 6. - С.102.
52. Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главныхгосударственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с нимсубъектов Российской Федерации [Текст] // Роль органов юстиции в правовомгосударстве: Материалы научно-практической конференции. - М., Российскаяправовая академия. 2002. - С.350.
53. Орлова М.М. Недвижимое имущество и ипотека. [Текст] // Российскаяюстиция. - 1998. - №11. - С.10-12.
54. Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость [Текст] // ЭЖ-Юрист.- 2008. - № 2. - С.7.
55. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имуществои сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции [Текст]// Бюллетень Министерства Российской Федерации. - 2001. - № 1. - С.21.
56. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Изд.4-е, исп. [Текст]М.: Статут, 2003. (Классика российской цивилистики). - 654 с.
57. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора арендынедвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С.14.
58. Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностьюгосударственной регистрации права на объект недвижимости [Текст] // Недействительностьв гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. РожковаМ.А. - М., Статут. 2006. - С.144.
59. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режиманедвижимости в законодательстве Российской Федерации. [Текст] // Правовоерегулирование рынка недвижимости. - 2008. - №1. - С.10.
60. Рясенцев В.А. Советское гражданское право. [Текст] Учебник. В 2-х частях.Ч.1. - М.: Статут, 2006. - 762 с.
61. Садиков О.Н. Комментария к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный).Инфра [Текст] М.: ИНФРА-М, 2007. - 890 с.
62. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве. [Текст] // Правоведение.- № 8. - 2002. - С.133.
63. Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С.4.
64. Современная энциклопедия. [Текст] // dic. academic.ru
65. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 1. Общая часть: [Текст] Учебник/ Отв. ред. Суханов Е.А. - 3-е изд., перераб и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004.- 467 с.
66. Суханов Е.А. Предприятие и юридическое лицо [Текст] // Хозяйство и право.- 2004. - № 7. - С.11.
67. Сырых Е.В. Технико-юридические критерии качества закона [Текст] // Проблемыюридической техники: Сборник статей / Под ред. Баранова В.М. - Н. Новгород., 2000.- С.162-179.
68. Теория государства и права: Курс лекций [Текст] / под. ред. Мазутова Н.И.и Малько А.В. - 2 - е изд., перераб. и доп. - М.: Юрист, 2004. -
69. Хутыз М.Х. Римское частное право: [Текст] Курс лекций. Краснодар: Кубангос ун-т, 1993. - 525 с.
70. Черных А.В. Залог недвижимости в гражданском праве. [Текст] М.: Городец,2006. - 127 с.
71. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основыпрофессии. Регистрационные действия: учебное пособие. [Текст] - М., Статут. 2006.- С.66.
72. Чистякова Л. Государственная регистрация незавершенных дачных построек [Текст]// ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 33. - С.3.
73. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним [Текст] // Проблемы современного гражданского права: Сб.статей. - М., Городец. 2000. - С.145-146.
74. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г).[Текст] М.: Спарк, 1995. - 744 с.
75. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдениятребований о государственной регистрации [Текст] // Юрист. - 2005. - № 1. - С.34.
76. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальныеподходы [Текст] // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С.14.
77. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории ипрактики). [Текст] - М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. - 249 с.
78. Материалы юридической практики
79. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерногообщества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165и п.3 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [ОпределениеКонституционного Суда РФ № 132-О, от 5 июля 2001 г.] // ВестникКонституционного Суда РФ. - 2002. - № 1. - С.15.
80. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитойправа собственности и других вещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ№ 8, от 25 февраля 1998 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С.18.
81. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59, от 16февраля 2001 г.] // Вестник ВАС. - 2001. - № 4. - С.11.
82. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 1 июня 2007 г. № 8224/07. [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 5. - С.45.
83. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 12 августа 2003 г. № 10676/02. [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 1. -С.67.
84. Постановление ФАС Поволжского округа от 23 мая 2006 года по делу №А55-9128/2006 [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 11. - С.50.
85. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2006 г. № 4849/06 // ВестникВАС РФ. - 2007. - № 4. - С.32.
86. Постановление ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2005 года по делу №А55-17520/2004-46 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 8. - С.15.
87. Постановление ФАС Поволжского округа от 3 марта 2005 года по делу №А55-6296/04-11 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С.11.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.
В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.
Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней силы, как например, мебель, произведения искусства и тому подобное.
В советском законодательстве в связи с национализацией земли сразу после Октябрьской революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей на недвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года1, а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и республик2.
Гражданский кодекс (далее - ГК) Российской Федерации, принятый Государственной Думой РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.
Согласно ст.130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст.130 ГК не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости. Например, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса - далее ФГК).
Выделения недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость ив ряде других случаев.
Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.
Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.
Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.
Законодательство Дореволюционной России (т.(Законов Российской Империи, ч.1) и стран дальнего зарубежья тоже проводят деление имущества на движимое и недвижимое, указывая, однако, и иные признаки недвижимого имущества, как-то его неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. Уже упоминавшийся Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94-96 ГГУ). Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу.
По законодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое и недвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет, хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеет особенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо.
В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра в 1714 г. Это понятие имело значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон (т.(Законов Российской Империи, ч.1, ст.384) относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося, например, при продаже на снос или под слом.
Как видно, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву совпадает с понятием недвижимого имущества, определенному в ГК РФ.
Итак, учитывая все выше сказанное дадим определение недвижимости. Недвижимость - (англ. real estate) недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, к которым ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перемещение их без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно.
Деление вещей на недвижимые и движимые, обусловлено не столько физическими их свойствами, сколько необходимостью установления различий в их правовом режиме, специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте. Безусловно, движимыми являются названные в перечне недвижимых (ст. 130 ГК РФ) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, однако они отнесены названной статьей ГК к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации в силу их общественной и экономической значимости.
Недвижимость - новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.
Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и Другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.
Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи - объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества - объектов товарного оборота, отношения по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. До земельной реформы земля ни в законодательстве, ни в научной юридической литературе не признавалась недвижимым имуществом. Она рассматривалась как объект природы, не имеющий денежной оценки, и потому нейтральным к экономике, товарному обороту. Это позволяло при регулировании земельных отношений и решении любых земельных вопросов широко применять метод голого администрирования, который был очень удобен государственному аппарату управления экономикой. Отсутствие материальной заинтересованности хозяйств в лучшем использовании земли восполнялось диктатом и произволом, что отражалось на уровне сельскохозяйственного производства. Наступил период застоя и в связи с этим осознание необходимости проведения серьезной земельной реформы. Общество пришло к пониманию того, что земельные и другие природные ресурсы не могут рассматриваться как объект администрирования, которыми можно распоряжаться не отвечая за последствия произвольных, ошибочных решений. Новые земельные законы РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других, обязанностей, установленных только законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.
К недвижимости относятся предприятия - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ). Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, разрешенной законами РФ. Не исключена возможность принадлежности одному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий - имущественных комплексов. В прошлое время подавляющее число предприятий составляли государственную или кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться в товарном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость, передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е. административном порядке. ГК РФ допускает существование различных видов предприятий и форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества, акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 66-123 ГК). К недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, что позволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономики производства. Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (Рос. Газ. 1997. 10 июня) разрешается приватизация зданий, строений, сооружений, помещений объектов незавершенного строительства вместе с земельными участками (их долями), на которых они расположены.
Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с федеральным законом от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (Рос. газ. 1997. 30 июля).
Зарубежное законодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества на движимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РФ, регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодекс очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение (ГГУ) к Н. относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ). Аналогичные признаки недвижимости» содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к недвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы. Законодательство РФ о недвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования в соответствии с задачами реформирования российской экономики. Основные нормативные акты: Конституция РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 и др. ГК РФ, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "0 регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (СПП РФ.1993, № 44, ст. 4191), Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (Рос. газ. 1996. 12 марта), федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации" (Рос. газ. 1997, 2 авг.), федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Рос. газ. 1997. 30 июля).
Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
DOI 10.24411/2073-3313-2019-10342
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА В УСЛОВИЯХ РЕФОРМИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Александр Александрович ДАРКОВ, доцент кафедры гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Государственного университета по землеустройству, Вице-президент Российского юридического клуба, кандидат юридических наук E-mail: [email protected]
Научная специальность: 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. Процессы формирования в России новой экономической и правовой основы взаимодействия предпринимателей, представителей органов власти и структур общественного контроля, а также разработка и внедрение качественно новой системы элементов административного регулирования управления экономикой обусловливают острую потребность комплексной модернизации правового регулирования.
Недвижимое имущество, все его виды, традиционно является одним из наиболее значимых объектов гражданско-правового регулирования, обладает значительной инвестиционной привлекательностью, что в условиях реформирования гражданского законодательства обусловливает необходимость постоянного мониторинга правоприменительной и правореализационной практики в сфере гражданского оборота недвижимости.
При этом условием эффективности этих изменений является использование как традиционного, так и инновационного российского и зарубежного опыта гражданско-правового регулирования.
Ключевые слова: законотворчество, гражданское право, недвижимость.
Annotation. Processes of formation in Russia of new economic and legal basis of cooperation of entrepreneurs, representatives of public authorities and structures of public control, and development and implementation of qualitatively new system of elements of administrative regulation of economy management show a critical need for complex modernization of legal regulation.
Real property, and all types thereof are traditionally among the most important objects of civil regulation, they carry significant investment potential, which in the context of reforming of civil legislation, show the need in constant monitoring of law-enforcement and right-enforcement components of civil relations in the field of civil transactions with real property.
At the same time, usage of both traditional and innovative Russian and foreign experience of civil regulation is the condition of efficiency of these changes.
Keywords: law-making, civil law, real property.
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
Характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений представляет значительный интерес с позиции науки гражданского права. Важнейшее значение имеет она и с позиций правового регулирования, так как объекты регулирования отличаются исключительным разнообразием.
Цель настоящей статьи - представить характеристику правовому положению недвижимого имущества. Такая характеристика актуализируется тем, что реформа гражданского законодательства в основном завершена.
Что же представляют собой понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» в современных условиях?
Недвижимое имущество (недвижимость) - один из краеугольных институтов цивилистики, гражданского оборота, товарного рынка. Из общей классификации вещей в гражданском праве следует: недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются делимыми и незаменимыми. В то же время, с точки зрения права, недвижимость - категория, обладающая значительным субъективным характером.
Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением для них, соответственно, различного правового режима.
Отметим, что согласно нормам статей 164, 223 ГК РФ приобретение права собственности на недвижимое имущество, отказ от него осуществляются исключительно в режиме гласности с обязательностью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами, доступной для ознакомления третьим лицам.
При приобретении права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи и вещи, от которых собственник отказался, предусматривается различный порядок регулирования. Ипотека может быть установлена исключительно в отношении недвижимых вещей.
Обратимся к понятийному аппарату, закрепленному нормами ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»1.
Как видно из определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые в силу их природы, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона, т.е. вещи, признаваемые таковыми законом. В свою очередь, вещи, недвижимые в силу их природы, подразделяются на следующие категории:
а) земельные участки;
б) участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;
в) объекты, неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).
В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса РФ базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.
■ недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;
■ недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;
■ недвижимость по закону: воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
■ недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности, которые включают как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели; жилые помещения; кондоми-нимумы; объекты незавершенного стро-ительства2.
Правовые режимы различных видов недвижимого имущества характеризуются значительным количеством особенностей. К наиболее важным из них относятся следующие:
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
2. Существует ограничение прав по использованию земельных участков, так как права на
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
участки под размещенными на них объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества (например, в силу причин, указанных в ст. 35 ЗК РФ; регулируются в публичных интересах различными нормативными актами)3. Статья 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»4.
3. Согласно общему правилу, установленному ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования)5. Судя по материалам судебной практики, при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
На сегодняшний день, с учетом завершения этапа существенного реформирования гражданского законодательства, начатого в 2012 г., можно сделать следующие выводы по поводу понятийного аппарата в сфере недвижимости:
1. Определение недвижимой вещи, содержащееся в ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.
2. Леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты уже исключены из перечня недвижимости.
3. В список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона внесены некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).
Анализируя понятие «недвижимость», остановимся на некоторых особенностях определений понятий «нежилое помещение» и «жилое помещение».
В законодательстве определение нежилого помещения отсутствует.
По мнению В.В. Витрянского, единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. «Нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, т.е. не являющееся жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение, как это следует из Жилищного кодекса
РФ, предназначено для проживания граждан; нежилые же помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д»6.
Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе договора аренды.
Можно согласиться со следующей точкой зрения: «На наш взгляд, нежилые помещения необходимо классифицировать на те, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те, которые таковыми выступать не могут»7. Можно согласиться с данной точной зрения.
Определение жилого помещения содержится в ст. 6 ЖК РФ. «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодатель-ства)»8. Более подробно классификация жилых помещений будет рассмотрена ниже.
К объектам недвижимости относятся также иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.
О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 ГК РФ. При этом предприятие рассматривается как имущественный комплекс. Согласно ст. 134 ГК РФ имущественные комплексы относятся к сложным вещам, в состав которых могут входить недвижимые и движимые вещи.
К вещам, признаваемым законом недвижимостью, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.
Важнейшим условием, для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внут-
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
реннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ) и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации.
Нужно отметить, что признаваемые законом недвижимостью объекты весьма многообразны. Они, бесспорно, заслуживают отдельного самостоятельного исследования, и в контексте настоящей статьи в качестве примера остановимся только на правовом статусе судов смешанного «река - море» плавания.
Судно смешанного (река - море) плавания нельзя отнести ни к категории судов морских, ни к категории судов внутреннего плавания - это самостоятельный вид судов, который в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости не упоминается.
Однако согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 4 Федерального закона «О концессионных соглашениях» суда смешанного (река - море) плавания относятся к объектам концессионного соглашения в качестве недвижимого имущества.
Согласно п. 26 ст. 2 Федерального закона «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» суда смешанного (река - море) плавания, включенные в категорию «товар», отнесены к недвижимости.
Рассмотрим подробнее проблемы классификации объектов недвижимости.
Классификация недвижимого имущества дана законодателем в п.1 ст. 130 ГК РФ, где все оно делится на два основных вида:
■ недвижимое имущество, являющееся таковым по своей природе,
■ недвижимое имущество, признаваемое таковым законом.
К вещам, считающимися недвижимыми в силу природы, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К вещам, признаваемым законом недвижимыми, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть
отнесены и иные объекты (например, затонувшие объекты).
Юридическая наука создала несколько масштабных классификаций недвижимого имущества по различным критериям. Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:
■ частные, т.е. находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
■ публично-правовые, т.е. находящиеся в собственности публично-правовых образований.
Объекты публично-правовой собственности включают: объекты, находящиеся в федеральной собственности; объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации; объекты, находящиеся в муниципальной собственности; смешанной формы собственности, т.е. находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.
По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:
■ земельные участки;
■ участки недр;
■ здания и сооружения;
■ помещения;
■ иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
■ предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
■ движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
По характеру потребления и составу собственников и пользователей недвижимость (в виде зданий, сооружений) можно разделить на:
■ жилой фонд - недвижимое имущество в жилищной сфере, обеспечивающие потребности людей в проживании. Наряду с понятием жилое помещение жилищное законодательство закрепляет исчерпывающий перечень видов жилых помещений, определенный в ст. 16 ЖК РФ, и их понятия. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната;
■ нежилой фонд - недвижимое имущество используемое, как правило, с целью по-
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
лучения дохода, т.е. при осуществлении предпринимательской (производственной, сельскохозяйственной и иной) деятельности.
По характеру и целям использования в гражданском обороте недвижимые вещи можно классифицировать на:
■ недвижимость, изъятую из гражданского оборота;
■ недвижимость, используемую для жилья;
■ недвижимость, используемую в предпринимательских целях;
■ недвижимость, используемую для общественно значимых целей;
■ недвижимость, имеющую значение памятников истории и культуры.
Оценить значение категории «недвижимость» в условиях развития гражданского права можно с позиций историко-аналитического обзора правового регулирования, тем более, что ход реформы гражданского законодательства также можно рассматривать в ретроспективе. Постараемся ответить на вопрос: каковы основные закономерности развития категории «недвижимость» в постсоветской российской цивилистике.
В ходе становления институтов рыночной экономики, в результате чрезмерно интенсивных мер по приватизации государственного и муниципального имущества, возникло множество частных лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений и иных объектов недвижимости. Важно, что земельные участки, занимаемые соответствующей недвижимостью, в то время, как правило, не были сформированы. Земля (за редким исключением) оставалась в государственной собственности. Ее приватизация как объекта недвижимости осуществлялась позже.
В такой ситуации можно было обеспечить оборот недвижимости, только признав здания, строения, сооружения и даже отдельные помещения самостоятельными объектами права собственности и иных вещных прав, а также гражданско-правовых сделок и тем самым «оторвав» их от соответствующих земельных участков. Вполне предсказуемо, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, были подчинены правилу о следовании судьбе указанных объектов: всякий их новый собственник получал те же права по использованию земельного участка, что и предшествующий собственник.
Примененный в ГК РФ способ регулирования вещных прав на недвижимое имущество и
оборота недвижимости был, скорее всего, единственно возможным в данной ситуации. Но в дальнейшем такой способ перестал быть эффективным, чему способствовало наделение собственников зданий, строений и сооружений исключительным правом приватизации земельных участков, занятых соответствующими объектами недвижимости (ст. 36 ЗК РФ).
В дальнейшим, в связи с развитием международного торгового оборота, возникла необходимость унификации и коррекции положений ГК РФ в сторону сближения с правилами регулирования соответствующих отношений в праве Европейского Союза. Подобные тенденции сохранялись в последующие годы, в частности, в рамках вступления России в ВТО.
Еще одним фактором развития российской цивилистики стала возможность использования в российском законодательстве новейших достижений в сфере модернизации гражданских кодексов некоторых европейских стран (например, положительного германского опыта по осуществлению реформы обязательственного права в 2002 г.). Эта реформа была обусловлена необходимостью реализации в национальном праве многочисленных нормативных актов Европейского Союза, в частности директив ЕС: о купле-продаже потребительских товаров и о гарантиях их качества; о мерах по борьбе с задержками платежей в деловом обороте; об электронном деловом обороте9.
Еще одной «вехой», знаменующей очередной этап развития правового режима недвижимости, стал Национальный проект «Жилье» - программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная 5 сентября 2005 г. на встрече Президента Российской Федерации В.В. Путина с правительством, парламентом и главами регионов в рамках Программы приоритетных национальных проектов.
Нужно отметить, что серьезных изменений правового режима недвижимости эта деятельность не вызвала, но оказала влияние на весь характер целей и задач, декларируемых в последующих нормативных актах.
24 сентября 2008 г. было заявлено о том, что проект будет «переформатирован» в государственную программу, реализация которой начнется с 2009 г. Однако на заседании Совета по реализации национальных проектов 24 декабря 2008 г. статус проекта был сохранен (в Госпрограмму был переведен национальный проект «Развитие АПК»).
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
30 ноября 2012 г. Правительство РФ утвердило государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013 - 2020 годы» (распоряжение от 30.11.2012 г. № 2227-р). В тексте программы упоминается национальный проект «Жилье» как реализующийся с 2006 г. Прямо эти два документа не взаимосвязаны, хотя по своему формату программа напоминает использовавшиеся документы по реализации национального проекта.
В 2008 г. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства разработал и представил Президенту РФ предложения по организации работы Совета, направленной на дальнейшее развитие гражданского законодательства, которые затем нашли отражение в Указе Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Указ № 1108)10.
В итоге статья 130 ГК РФ осталась в прежней редакции, хотя в редакции законопроекта, принятого в первом чтении, эта статья включала правила о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
Нормы, которые не были включены в текст ст. 130 ГК РФ, были призваны законодательно закрепить положения, сложившиеся как в доктрине, так и в судебной практике. Например, в 2005 г. при подготовке постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в его текст было включено разъяснение, согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по обязатель-
ствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)11.
Приведенное выше разъяснение Пленума ВАС РФ основано на признании земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества единым объектом, выступающим в обороте в качестве единой недвижимой вещи.
Много нерешенных проблем остается в отношении правового режима жилых и нежилых помещений. Так, при подготовке Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе (2002- 2003 гг.) ставилась задача урегулировать соответствующие правоотношения. Как отмечалось в Концепции, «в зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений, т.е. конструктивно и пространственно обособленных частей внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова»12.
Этим круг проблем не исчерпывается. При признании помещения недвижимой вещью возникает вопрос о правовом режиме общего имущества здания. К такому имуществу относятся: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крыша, фундамент, инженерное оборудование, так называемые помещения общего пользования (лестничные проемы, холлы и проч.), которые объединяются по критерию непригодности их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.
Как указывалось в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе, правовой режим объектов общего имущества «должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой - безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о «безусловности», единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности»13.
Интересно, что в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имуще-
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
ство здания» рекомендовалось арбитражным судам применять к нежилым помещениям по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) правила, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме (статьи 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
Там же разъяснялось, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения соответствующее указание (пункты 1, 3, 5 постановления).
Еще одним сложным объектом недвижимости, требующим повышенного внимания, стал единый имущественный комплекс. В ГК РФ под ним понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 131 ГК РФ)14.
В то же время предприятие как имущественный комплекс должно было остаться отдельным объектом оборота, права на который могут переходить как на основании закона, так и по сделкам. При этом сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежали обязательной публикации (ст. 132 в редакции законопроекта).
К сожалению, до настоящего времени правовые режимы различных объектов недвижимости сформированы не достаточно, и в процессе их взаимодействия друг с другом и со смежными правовыми институтами в современных условиях возникает немало противоречий. Сложившееся положение можно исправить, предло-
жив комплексное, полноценное и адекватное регулирование соответствующих правоотношений.
Характеристика недвижимости как объекта гражданских правоотношений не исчерпывается рамками научной статьи. На сегодняшний день существует потребность разработки и внедрения концептуально нового механизма правового регулирования правовых режимов недвижимости с учетом современных тенденций развития науки гражданского права.
1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с учетом изм. и доп., вступ. в силу 01.01.2019 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2 Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства. Промежуточные итоги. М.: Статут 2016.
4 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС «Консультант Плюс»
5 Гражданский кодекс РФ (часть первая)...
6 Витрянский В.В. Указ. соч.
7 Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Матер. конф. / Отв. ред. В.В. Витрянский. С. 35-36.
8 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
9 Бергман В. Введение к пониманию германского Гражданского уложения // Гражданское уложение Германии. 3-е изд., перераб. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 13.
10 Указ Президента РФ от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // http://www.consultant.ru/document/cons_ с!ос_ЬА,^1Ш02/
11 Постановление Пленума ВАС от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_52891/
12 Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. С. 34, 44.
13 См. также: Чаплин Н.Ю. Концепция единого объекта недвижимости: к вопросу о целесообразности и возможности ее реализации в российском законодательстве // Журнал рос. права. 2019. № 1; СПС «Консультант Плюс». 1997 - 2019.
14 Гражданский кодекс РФ...
ЗАКОН И ПРАВО 08-2019
