Наиболее часто задаваемый вопрос у нотариуса: «Получил в наследство квартиру, когда могу продать?» Действительно, а когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?
По закону РФ (ГК статья 1111) гражданин становится собственником наследуемого жилья с момента смерти бывшего хозяина квартиры (наследодателя).
ГК РФ Статья 1111. Основания наследования
Даже при условии, что наследник еще не оформил до конца наследство и не зарегистрировал свои права на владение имуществом, в любом случае он становится собственником.
Иначе с кого государство будет взимать оплату за коммунальные услуги и прочие платежи за квартиру во время оформления наследства и процедуры наследования?
Но по факту наследник вступает в полноценные права владения жильем и может распоряжаться полученной недвижимостью только с момента законного оформления титула собственника.
Только тогда гражданин вправе заниматься продажей приобретенной жилплощади и подыскивать покупателей. Выдается этот документ (свидетельство на право собственности) в Росреестре.
Обычно вся процедура оформления наследуемой недвижимости укладывается в среднем в 6 месяцев.
Значит, по закону наследуемое лицо имеет право распоряжаться квартирой по наследству и продать ее уже спустя полгода со дня смерти бывшего хозяина жилплощади? Не все так просто. Гражданским Кодексом предусмотрен срок давности (ГК РФ, статья 196).
ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности
Итак, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру? В течение еще трех последующих лет (а если квартира перешла в наследство с января 2016 года – пяти лет) со дня оформления прав на наследуемую квартиру, собственность наследуемого лица является оспоримой.
Такое время дается на возможное появление других наследников с более весомыми претензиями на квартиру и с желанием оспорить наследство .
ВАЖНО! Трехлетний (или пятилетний) отсчет начинается с момента, когда новое лицо, претендующее на жилплощадь узнало о нарушении собственного права (ГК РФ статья 200 пункт 1).
ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности
Такой срок может быть продлен либо сокращен (все зависит от конкретной ситуации). Таким образом, если получена квартира по наследству, то продажа ранее 3 лет крайне затруднительна. Но возможна.
С вопросом, можно ли продать квартиру полученную в наследство менее 3 лет назад разобрались. Давайте поговорим о том, как это сделать.
Если квартира досталась по наследству, когда можно её продать по закону?
Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет находящаяся в собственности разрешена законом.
Но тогда счастливому продавцу-наследнику после удачной сделки необходимо будет оплатить подоходный налог.
ВНИМАНИЕ! По новым изменениям в законодательстве РФ с 1 января 2016 года уплачивать налог, составляющий 13% от суммы сделки, придется в случае продаже жилплощади до истечения срока владения недвижимостью в 5 лет (после получения наследником права законного владения).
Но если новоявленный владелец продает полученную квартиру после окончания официально установленного периода, от оплаты налога он будет освобожден (НК РФ, статья 217, п.17.1).
НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
СОВЕТ. До продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности и уплаты налога, обязательно убедитесь в отсутствии прочих наследников (либо вооружитесь от таких лиц согласием на сделку и обещанием не претендовать на недвижимость).
Также проверьте жилплощадь на «чистоту» в плане кредитных, залоговых и иных финансовых обязательствах, чтобы продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет назад, не потянула за собой множество других юридических проблем.
Зная через сколько можно продавать квартиру после вступления в наследство, можно избежать многих неприятностей.
Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.
План действий :
Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.
Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:
Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).
ВАЖНО! Чем быстрее будут собраны необходимые документы, тем проще пройдет процедура оформления наследства.
Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).
ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.
Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.
Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:
Когда наследник решается на продажу квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности, ему следует приготовиться к уплате подоходного налога (ГК РФ статья 558). Эта сумма взимается по общим принятым принципам налогообложения, касаемых физических лиц.
ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
Для выплаты налога наследнику после совершения сделки максимально быстро нужно прийти в налоговую инспекцию и предоставить декларацию по форме 3 НДФЛ (приказ ФСН РФ от 24 декабря 2014 года за № ММВ 7-11/671).
Расчет налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, производится в соответствии со статьей 220 НК РФ (пункт 2), где сказано:
НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
Как рассчитывать сумму налога? Например, квартира, в наследстве менее 3 лет, продалась за 3 500 000 рублей. Налогообложение подвергается сумма в 2 500 000 руб. Высчитываем из этой суммы 13% и получаем 325 000 рублей. Именно эту сумму и следует уплатить после совершения сделки.
ВАЖНО! Право на налоговый вычет в 1 000 000 руб. дается гражданину только один раз.
Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.
А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.
Но есть и некоторые исключения из правил.
Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:
Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.
В данной статье мы рассказали через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство, но даже, если все формальности и сроки были тщательно соблюдены, имеется риск возникновения непредвиденных обстоятельств.
Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.
Покупка квартиры полученной по наследству для многих людей явление новое и сомнительное, так как на практике данный вид договорных отношений используется не так часто. Классическим и привычным для всех является типичный договор купли-продажи, где собственность одного лица передаётся другому без всяких оговорок.
На самом же деле сделка унаследованного жилья не представляет особой угрозы для обеих сторон. Однако им стоит ознакомиться с некоторыми нюансами реализации наследственного дома. Итак, покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать?
Основная проблема, которая приносит хлопоты и неудобства, это претензии других выгодополучателей по наследству. Так случается, если доли недвижимости были разделены между несколькими лицами. При наличии нескольких претендентов на жильё, лицо, которое желает реализовать квартиру, перед сделкой должно поступить одним из следующих образов:
Если договор заключён без предварительной подготовки, тайно, без уведомления выгодополучателей, то приобретателя будет ждать гражданский иск, инициированный другими собственниками.
Процедура получения наследства происходит по закону или завещанию.
В первом случае, наследование осуществляется в порядке очерёдности, установленной в Гражданском кодексе. Правила данного порядка получения наследственных прав закреплены в главе 63, раздела пятого, книги третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Отсутствие акта последней воли означает, что вышеперечисленные нормы вступают в законную силу и необходимо их соблюдать.
Первыми вступают во владение члены семьи, которые относятся к 1-ой очереди. Сюда относятся родственники по прямой линии: дети, родители, жёны и мужья.
Однако частенько возникает путаница, например, если:
Выше приведены наиболее распространённые примеры недоразумений, которые возникают в семьях из-за вступления во владение имуществом. На практике вариантов гораздо больше. Человеку, который приобретает квартиру, переданную по наследству необходимо быть подготовленным к подобным казусам.
По общему правилу наследникам даётся шестимесячный срок на получение имущественных правомочностей. Несоблюдение без уважительных причин данных сроков влечёт лишения права лица в отношении объектов завещания. Человек может подать иск о восстановлении сроков принятия собственности аргументировав задержку. Обстоятельства должны быть вескими и подкреплёнными документальными или другими доказательствами.
Даже если по завещанию указывается только один наследник, ещё не значит, что существует гарантия безопасной сделки. Дело в том, что законом защищены некоторые категории граждан, которые требуют финансовой поддержки. К ним относятся:
Этим людям полагается обязательная часть, она не должна быть меньше половины доли наследства, которая бы передавалась им по закону в порядке очереди.
По факту процедура проходит так:
Однако есть вероятность того, что получатель скроет или потратит средства. В таком случае взыскание придётся проводить посредством обращения в Федеральную службу судебных приставов. Сотрудники откроют исполнительное производство и будут накладывать ограничительные меры на счета, имущество должника. Но если за недобросовестным продавцом ничего не числится, вернуть средства будет крайне затруднительно либо и вовсе невозможно.
Ещё один нюанс по поводу суммы, которую может вернуть приобретатель заключается в следующем. На реализацию недвижимости, которая находится во владении меньше трёх лет, нужно платить подоходный налог. Цена договора должна быть меньше одного миллиона рублей, чтобы лицо освобождалось от оплаты. Бывший владелец может предложить прописать в условиях соглашения не фактическую цену, которая передаётся на руки, а заниженную до граничного размера, когда уплачивать налог не нужно. Если покупатель пойдёт на поводу, то взыскать назад потраченные сбережения не выйдет. Возврату подлежит только та сумма, что была прописана на бумаге.
Однако это ещё не всё риски при покупке квартиры полученной в наследство. Типичной проблемой также является наличие условия в завещании. Например, наследодатель выразил волю передать имущество потомкам, но основным требованием вступления во владение является обязательство предоставить возможность другим членам семьи проживать там. Вряд ли кому-то захочется покупать дом, где могут жить чужие люди.
Для того чтобы обезопасить себя о приобретения проблемной собственности, необходимо ознакомиться с её юридической судьбой.
Для поверки дома нужно:
При заключении соглашения должны присутствовать все выгодополучатели, потому что в документе должна стоять подпись всех участников. Однако некоторые лица для удобства прибегают к оформлению доверенности на одного человека.
Новому собственнику стоит совершить проверку документов на предмет круга полномочий представителя. Обратить внимание стоит и на срок годности доверенности. Документ должен иметь сведения о:
Бумага должна быть удостоверена нотариусом.
Также стоит уточнить действительно ли основной владелец умер. Ведь может ребёнок, на которого оформлена часть жилой площади решил продать её втайне ещё при жизни родителей. Подтверждение смерти находится в документах из органа записи актов гражданского состояния, свидетельстве о смерти или решении суда о признании человека умершим.
К каким только схемам не прибегнут люди, чтобы получить прибыль. К сожалению, на рынке недвижимости также нередко встречаются мошенники, готовые нарушить закон ради выгодной сделки. Итак, при покупке наследственной квартиры, какие риски могут быть для покупателя?
Самый лёгкий способ - это подделка акта последней воли умершего. Человеку, который желает купить объект, необходимо каждый документ проверять через компетентные органы, в данном случае действительность бумаги сможет подтвердить нотариус.
Как подтверждение факта собственности жилой площадью злоумышленники готовы предъявить фальшивые бумаги дарения или мены.
Как же человеку определить, что его обманывают? Показать профессионалу договора, свидетельства и другие правоустанавливающие справки. Однако вряд ли здравомыслящий человек даст незнакомцу такие вещи на руки. Поэтому наилучшим способом будет договориться о встрече с продавцом, позвать юриста и попросить первого принести оригиналы всех документов. Грамотный специалист по манере общения и, прежде всего, по форме бумаг определит, мошенник это или нет. Если же владелец откажется показать оригиналы, скорее всего, он что-то скрывает.
Очень часто аферы прокручивают на объектах недвижимости, которые принадлежат:
К примеру, престарелому гражданину начинает помогать и жить вместе сосед, незнакомец или дальний родственник. Он втирается в доверие жертве и оформляет на себя генеральную доверенность. Сразу после смерти собственника, мошенник быстренько реализует недвижимость пока прочие родственники занимаются сбором документов или узнают о кончине близкого.
Бывает и так, что злоумышленникам удаётся так повлиять на волю бабушки или дедушки, что последние оформляют на них завещание. Для покупателя это небольшая проблема, но всё же риск обжалования завещания родственниками есть. Хотя, если документ составлен по закону, обделённые, скорее всего, проиграют дело.
В любом случае лучше лишний раз перепроверить бумаги получить консультацию специалиста, обдумать риски и проблемы, которые могут возникнуть наперёд.
Итак, что же может ожидать новый владелец, если была произведена покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности:
Если хотя бы один из рисков произойдёт, ситуация как минимум пощекочет нервы новому правообладателю. Самым неприятным исходом может стать оспаривание права владения помещением.
Срок трёх лет считается наиболее рискованным потому, что, как правило, за такой промежуток времени предъявляются претензии относительно наследуемых объектов, и он является, достаточным для решения вопросов в судебном порядке.
Кроме того, именно три года устанавливаются для исковой давности, возможности вступления и отказа от наследства.
Ещё более опасным является первый год. Передача прав – это длительный процесс, который сопровождается массой формальных особенностей. Так, например, часто возникают судебные прения по разделу собственности, поиск и оформление документации, неосведомлённость о смерти наследодателя по разным причинам (к примеру, отсутствие в стране).
Несмотря на то что шанс возникновения проблемы уменьшается с количеством пройденного времени, гарантии на их отсутствие дать никто не сможет.
Отдельного внимания требует рассмотрение проблемных нюансов для лица, которое покупает жилое помещение, доставшееся по завещанию.
Действительно, по некоторым актам последней воли достаточно ясно и понятно распределяется наследственная масса, так как в документе прописаны родственники, доли, которые полагаются каждому, и время на конфликты и оформление правомочностей сводятся к минимуму.
Несмотря на это, не все завещания составлены грамотно. Многие акты содержат размытые формулировки, неточное указание частей преемников или предметов, которые передаются. В таком случае поводов для семейных разногласий намного больше, что для потенциального нового владельца является неприемлемым.
Итак, каким рискам подвержена сделка купли-продажи дома по завещанию:
Причины считаются достаточными для признания акта недействительным, если наследодатель:
Также существует риск признания получателя недостойным.
К причинам, по которым преемник лишается наследства относятся:
К сожалению, покупатель практически никак не сможет предугадать такой исход.
На вопрос стоит ли покупать жильё, которое досталось в порядке наследства, однозначного ответа нет. Каждый человек решает для себя индивидуально, насколько выгодно, хлопотно и рискованно вступать в такую договорённость. Если же лицо решилось заключить договор, есть несколько советов, которым лучше следовать, чтобы свести риски до минимума. К ним относятся:
В принципе, проверка ведомостей - это гарантия минимальных рисков при заключении любых соглашений, не только унаследованной недвижимости, поэтому на данный этап лучше потратить лишние средства и задействовать специалиста.
При приобретении объекта по доверенности риски только добавляются. Объяснить увеличение шансов быть обманутым довольно просто. Документ, который даёт полномочия третьему лицу совершать действия в отношении чужого имущества, может оказаться:
Желательно, чтобы встреча с настоящим владельцем всё же состоялась. Во время неё необходимо попросить удостоверение личности собственника, его паспортные данные, узнать действительно ли этот человек владеет квартирой. Информация подлежит уточнению в паспортном столе.
Следующим важным пунктом для поверки, является наличие дееспособности продавца.
Если человек не имеет гражданской дееспособности, суд признает сделку по реализации недействительной. Кроме того, риск, что вернуть деньги не получится значительно увеличивается.
О дееспособности лица, у которого покупают жильё, свидетельствует наличие водительского удостоверения или справки из медицинского учреждения.
Одна и та же жилая площадь может перепродаваться множество раз. Главный козырь, которым пользуются злоумышленники, это желание людей потратить меньше денег. Поэтому цены на жилой угол у мошенников зачастую ниже рыночных. Отсутствие юридических знаний у большей массы населения также способствует росту преступности в данной сфере.
Правонарушители надеются, что если объект будет переходить из одного владения в другое, конечное, по итогу будет узаконено. Так как последний, кто купил дом, уже не будет знать историю жилья, суд признает его добросовестным приобретателем.
Однако такое мнение является ошибочным. Даже несмотря на большое количество сменяющихся собственников, решением суда жилой угол будет возвращён тому, кому он принадлежит по законному праву.
Таким образом, появляется ещё один совет - обращаться за документацией в Бюро технической инвентаризации. Такое действие решит сразу несколько проблем:
Когда стороны сидят за столом переговоров, готовые подписать бумаги, торопиться не нужно. Стоит внимательно без спешки прочитать условия, мелкий шрифт, уточнить непонятные моменты и невнятные формулировки. Не нужно стесняться настаивать на изменении некоторых пунктов. Лучшим помощником на встрече будет грамотный юрист по вопросам недвижимости.
Существует несколько видов расчёта с бывшим собственником:
Практика показывает, что последний метод наиболее приемлемый, так как существует подтверждение банковской структуры, что деньги были переданы. Дополнительно рекомендуется взять с получателя расписку о том, что конкретная сумма денег была перечислена в счёт уплаты сделки по покупке недвижимости. Тут же указать паспортные данные выгодополучателя.
Перед совершением оплаты необходимо:
Также нужно понимать, что по закону разрешено передавать жильё, взятое в ипотеку, поэтому уточнению подлежит и факт того, нет ли по нему долгов.
Пошаговая инструкция по тому, как купить унаследованное жильё состоит из таких пунктов:
передать сумму на сохранение в банковскую ячейку;
найти людей, готовых стать свидетелями личной передачи денег.
Что должно быть включено в содержание договорённости:
Сторона, которая продаёт, должна иметь при себе:
Приобретатель берёт только паспорт.
Конечно, иногда достаточно хороших отзывов о владельцах, чтобы довериться и вступить с ними в договорные отношения. Но слепо верить нельзя, лучше несколько раз перепроверить все факты и бумаги.
Выше приведены основные рекомендации, которые стоит учитывать при приобретении унаследованного дома. Но в каждой отдельной ситуации лучше не экономить и взять юриста, который на всех этапах заключения соглашения будет подсказывать и предостерегать об опасностях.
На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения, даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему? По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.
Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.
Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять. Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом. Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.
Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.
Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.
Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги. Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки. Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее.
Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.
Чаще всего случаются следующие ситуации:
Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.
Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.
Ситуация, скорее всего, будет развиваться по следующему сценарию: наследник подает исковое заявление в суд, если суд удовлетворит иск, новый владелец должен освободить жилое помещение. Безусловно, он потребует с продавца выплаченные за жилье деньги, но, скорее всего, они будут уже потрачены. Если ни денежных сбережений, ни равноценного имущества у него нет, покупатель сильно рискует потерять и новоприобретенное жилье, и деньги.
Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы. Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.
Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.
Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.
Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.
Каков срок давности для заявления притязаний?
Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. А согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты права не должен превышать десять лет со дня нарушения этого права. Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.
С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?
При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).
Соглашаться на подобные «услуги» нельзя ни в коем случае – выгоду от такой подтасовки получает только продавец. А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.
Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие риски для покупателя все равно остаются.
Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине. Как уже упоминалось выше, не позже, чем через шесть месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока. И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах.
Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.
Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!
Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.
Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?
Первое, в чем должен быть достоверно уверен потенциальный покупатель – факт смерти владельца недвижимости. Попросите у продавца свидетельство о смерти. Может быть, он пропал без вести? Не исключено, что человек, который даже судом признан умершим, через некоторое время «оживет» и потребует возврата собственности или денежной компенсации.
После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:
Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.
Если квартира перешла в собственность продавца по завещанию, нужно ознакомиться с завещанием. Вполне возможно, что завещание содержит завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ), согласно которому, например, завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жилым помещением третьему лицу. Завещание может содержать и другие важные сведения о наследственном имуществе и наследниках.
Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.
Если наследников несколько, каждый из них должен лично поставить подпись в договоре купли-продажи. Возможна такая ситуация, когда наследники оформляют доверенность – один из них представляет интересы всех. Проверьте доверенность – в ней должно быть указано, на какие действия уполномочен представитель. Может ли он подписывать договор, получать денежные средства?
Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!
Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.
Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон. У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.
Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.03. содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно. Добросовестный приобретатель, согласно статье 302 ГК РФ, — тот, который приобрел имущество за плату, при этом не знал и не мог знать о том, что продавец был не вправе распоряжаться имуществом. То же положение содержится в Постановлении Верховного Суда РФ 29.04.2010, согласно которому покупатель, который докажет, что при совершении сделки не знал о ее неправомерности, хотя принял все необходимые меры для установления правомочности продавца на распоряжение имуществом.
Надо сказать, что именно в данном случае заниженная стоимость недвижимости может оказаться фактом не в пользу покупателя — суд может квалифицировать сделку недобросовестной. Поэтому следует всегда указывать в договоре полную стоимость объекта сделки: во-первых, это подтверждение ее достоверности, во-вторых – гарантия возврата всех средств в случае признания ее недействительной.
Еще одна важная норма закона содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9, согласно которой наследник, несвоевременно принявший наследство (согласно ст. 1155 ГК РФ), имеет право только на денежную компенсацию, если возврат наследственного имущества в натуре невозможен, независимо от причин, по которым он невозможен. При этом стоимость наследственного имущества определяется на момент открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ). Иными словами, если после продажи наследственной квартиры вдруг появится новый запоздалый наследник, он может получить только денежную компенсацию доли, причем обращаться за ней ему нужно не к добросовестному покупателю, а к наследникам, которые продали квартиру.
Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 8 мин.
Продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется, когда уже есть свидетельство о праве на наследство и выписка из Росреестра. При этом налогом облагаются сделки, при которых право собственности на унаследованную недвижимость составляет менее трех лет.
Наследование – это узаконенная государством процедура по переходу прав собственности наследодателя правопреемникам после его смерти. Продажа унаследованной недвижимости имеет ряд особенностей, которые стоит учитывать при совершении сделки.
Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:
После этого продать жилье можно по обычной схеме.
Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:
В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.
Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:
Продать долю в наследуемой квартире можно. Однако эта процедура подразумевает под собой более длительный подготовительный этап, чем при продаже целого жилья. В этом случае оно поделено между иными правопреемниками, каждый из которых обладает преимущественным правом выкупа на отчуждаемую долю. Это означает, что:
Примечание . Как и в случае с целой квартирой, перед продажей доли необходимо вступить в наследство и оформить право собственности на свое имя. Иначе сделка будет признана недействительной.
Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.
Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.
После этого продажа осуществляется в следующем порядке:
Примечание . При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько правопреемников, в договоре следует указать полагающуюся денежную часть каждому из них.
Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:
Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:
Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).
В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:
После этого:
Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства
Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.
Порядок оформления:
Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права собственности на унаследованную квартиру
Примечание. С 1 января 2017 года регистрация имущественных прав осуществляется в электронном виде. До этого времени выдавались свидетельства. В настоящий момент доказательством права собственности на квартиру является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Стороны сделки (покупатель и продавец) заключают договор только после того, как ими будут урегулированы все условия:
Примечание. Наличие договора еще не говорит о факте совершения сделки. Владельцем квартиры покупатель станет только после того, как зарегистрирует на нее право собственности в Росреестре.
Этапы заключения договора:
После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру и становится ее полноправным владельцем.
Налогообложение при продаже квартиры полученной по наследству регулируется статьей 220 Налогового Кодекса РФ.
Особенности:
Примечание. С 1 января 2016 года налог взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Однако исключением является ряд оснований приобретения права собственности: наследование, дарение, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях срок составляет менее трех лет.
Таким образом, если унаследованная квартира находилась в собственности более трех лет, налог при ее продаже взиматься не будет.
В ситуациях, при которых недвижимость нужно продать как можно скорее (например, сразу после вступления в наследство и оформления права собственности), правопреемнику придется заплатить налог. Для этого после совершения сделки ему необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. При этом ставка составит 13% для граждан РФ и 30% для иностранных граждан.
Продать недвижимость без уплаты налога возможно в двух случаях:
Помимо этого, законодательство выделяет ряд лиц, имеющих налоговые льготы и освобожденные от уплаты налога:
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!